大阪府豊中市の国有地を『森友学園』の土地取得に関する一連の報道観て・・・
国有地の払い下げと言えば・・・
国が所有している土地を競争入札によって、民間等へ売却する事ですが
鑑定価格９億５６００万円が１億３４００万円で森友学園に売却された問題
経緯等は取り敢えず別として
８億円以上のゴミ処分費が掛かるのが事由らしいですが・・・
そもそも、土地を売却する際に土壌汚染や今般のゴミ問題にしても
土地に瑕疵[法律用語で言うキズの事]がある場合は
通常売主（この場合は国）が対策を行い、正常な状態で売却するのが
不動産取引では通常行われる取引です。
※通常であって売主買主双方合意であれば瑕疵を負った状態でも取引は可能
なぜなら『瑕疵の状態』になったのは、売主の責に帰するので
瑕疵の状況等は通常売主が把握しているからと言う考えです。
ちなみに東京都の豊洲問題も東京ガスが土壌汚染を除去する義務がありますが
一連の報道を観ていると、当初は東京ガスが当該敷地の土壌汚染除去行い、東京都が護岸工事を行うとの契約だったのが、東京ガスが土壌汚染工事に膨大な費用が掛かるので、途中まで行い土地の取引し引き渡すとなっていたそうですが・・・
この問題も同じです
『売主が土地の瑕疵を修復する』と言いた原則が崩れ
豊中の土地では、費用が８億掛かるからそれを差し引く
豊洲の土地では、費用が膨大になるのであとはすいません
※報道による推測ですので・・・
土地取引を行う場合で我々宅建業者は土壌汚染や土地の瑕疵について取引を行う前に調査を行います。
土地に瑕疵がある疑いがある場合には
『売主は土壌汚染調査や瑕疵を調査し、土壌汚染や瑕疵がある場合には、売主の自己負担をもって、修復し引渡しする』
『但し、土壌汚染除去や瑕疵の修復に過分な費用を要する場合や過分な日数を要する場合には、本契約を白紙解除する事が出来る』等の特約条項を設ける等のリスクヘッジを条文に入れるのが、通常の取引ではあります。
※あくまでも通常であって双方合意であれば瑕疵があっても取引できますが
価格算出や取引の経緯にも問題はあるのでしょうが
ここでは、契約するうえでの問題点をすこし書込みさせて頂きました