先日２年前に売却の依頼を受けました、お客様からご連絡が有りました。
２年前に私の知人が、物件を探しているので、空家になっている物件に
手紙を送り、ご返事が有ったお客様でした。
結果当社で売却依頼の受け、販売活動を致しましたが、力不足で成約に至らず
その後他社さんへ売却依頼をされましたが、これも結果が出ず、再度当社へご連絡を頂きました。
ここで私が提案したのは、２つ
『１つは現状の価格を下げる』
お客様は本意ではない様子。
『もう１つは賃貸に出されてはどうでしょう』
仮に今の価格が2000万円とします。
物件は築後12年の戸建住宅。
価格を下げるとなれば、1900万円とか1800万円とかで下げて売れればいいのですが
当然この時点では、確約されるものではありません。
ひょっとしたら、まだ下がる可能性もあります。
賃貸で募集するとなると仮に家賃相場が10万円とします。
この場合既に取得している物件での計算ですので、
お客様が付いてから計算致しますが、借主さんが仮に5年住んでいたとしましょう。
5×120万円（年間収入）＝600万円（税引き前の計算です）
5年が経ってその人が出て行く事となった場合。
2000万（当初の売却希望価格）－600万円＝1400万円となります。
この時点で築後17年で、この時の相場は判りませんが、
相場が同じとした場合、築後12年の物件と築後17年の物件が２つ有った場合。
双方とも多少の手直しが必要な場合では、どうでしょうか。
600万円安い物件を買いませんか？
仮に相場が下がり、1400万円では高いとなった場合でも
更に賃貸で募集すれば良い事です。
仮に次は家賃が8万円と致しましょう。
同じ様に5年借りて頂いた場合、
5×96万円（年間収入）＝480万円（税引き前）
この時点では当初の価格を基準とすると、920万円
築後22年にはなっていますが、どうでしょうか。
当然リスクは生じます。
5年以内に出て行ったら・メンテナンス費用がかかる
空家にして、固定資産税等の年間経費が掛かるだけで無く、評価も落ちるでしょう。
もちろん今回の提案が良かったと言い切れるのは、5年後になりますが
売るしか方法が無い訳ではありません。
ここはもう少し掘り下げて書き込みしたいので、続編にて・・・
（っていつ書くネン
）