前回の続編です。
前回では、賃料で売却価格の補てんをすると言った内容でした。
では、『物件価格と希望価格に差がある人は皆さんこの方法で・・・』
とはいかないです。
この方法は『誰でも』・『どもでも』・『いつでも』使える必勝法ではありません。
まず一番と言っていい条件ですが、
『住宅ローンが残っていない』または『住宅ローンの年間返済額が年間賃料想定額の半分以下』
この方法は賃料を売却価格に補てんをするのが、目的となります。
住宅ローンへ返済をする場合、仮に賃料が10万円で、返済金額が10万円とします。
銀行等に支払う10万円には、金利と元金が含まています。【元利均等払い】
10万円のうち5万円が元金・5万円が金利と致します。
元金はそのまま補てんにあてれますが、利息は補てんにはあてれません。
となりますと、前回の試算でご説明すると、
5×60（年間補てん額）＝300万円
2000万円-300万円＝1700万円
現在の価格は2000万円・築後5年増しで1700万円
この場合ですとどちらを買うでしょう？
この方法を用いる場合には、
下落価格 ＜ 補てん価格（賃料と経費・金利の差額）
の計算でないと成り立ちません。
また地域的な要因もありますので、検討時には充分市場調査等が必要です。
また築年数が古い場合には、設備等のメンテナンスリスクもあります。
通常の収益還元法で物件を購入する場合では、
利回り（購入価格に対して年間の収入率）が10％前後で検討されるのが通例です。
2000万円の物件ですと、年間賃料が200万円（家賃16.6万円）であれば、10％となります。
前回の試算を利回りに置き換えると、6％（家賃が10万円の場合）となります。
つまり、この方法では『儲ける』とはムリです。
あくまでも『希望価格の補てん』をする方法論です
１つ、１つの物件によって異なりますので、ご興味がある方はお気軽にご相談下さい。