月: 2012年9月

千里ニュータウンの入居が開始されたのが、
1962年9月・・・大阪都心へのアクセスが良い事と高度成長期を迎え
当時は人気のエリアだったそうです。
しかし、現在では建物の老朽化や住民の高齢化で人気に陰りが出始めて
年々人口減少が続いているそうです。
しかし、再開発を機に人口は増え始めたそうです。
これは・・・千里だけの問題ではなく、御堂筋線の反対側にあたる『新金岡』でも言える事となっています。
５階建のエレベータがない公団住宅や公社分譲など、階数が高いに連れ、住みにくくなっている。
室内の問題点も、当時は洗濯機がそれほど普及しておらず、
洗濯機を置くスペースはお風呂場の前の通路部分。
またエアコン等の普及率も低かったのもあり、設置は出来るのですが、外機との接続が困難。
駐車場も各一戸に付き１台もなく、駐車場が不足している住宅もあります。
一部では（府営住宅２丁）建替えが進んでいるのですが、
まだまだ、これからでしょう。
１つめは府営住宅と分譲住宅の垣根を越えた、再開発が必要かもしれません。
〇丁〇番分譲エリアだけで考えると再開発の規模としては、限定的なものとなり
また建ペイ率や容積率の問題で高層化できる地域とそうでない地域とに分れます。
東京の話しですが、東京駅が建替えになった時に余った容積率を
大手デパロッパーが買取り、丸の内の自社オフィスビルにその容積率を利用した認めた等
点の再開発ではなく、大掛かりな再開発が必要と思います。
２つめは、１つめと同様ですが、府営住宅でもＰＰＰ（官民パートナーシップ）を活用し
例えば、府は民間企業に府営住宅の土地を民間企業へ一括で貸し出しして
建物は民間企業に運営させる等、予算面での配慮も必要を思います。
このまま行けば、新金岡の街が『オールドタウン化』に向かうことは間違いがない事ですが
早い目に対策を講じれば、住む人が住み易い地域として生まれ変わるチャンスと私個人は考えます。

前回の続編です。
前回では、賃料で売却価格の補てんをすると言った内容でした。
では、『物件価格と希望価格に差がある人は皆さんこの方法で・・・』
とはいかないです。
この方法は『誰でも』・『どもでも』・『いつでも』使える必勝法ではありません。
まず一番と言っていい条件ですが、
『住宅ローンが残っていない』または『住宅ローンの年間返済額が年間賃料想定額の半分以下』
この方法は賃料を売却価格に補てんをするのが、目的となります。
住宅ローンへ返済をする場合、仮に賃料が10万円で、返済金額が10万円とします。
銀行等に支払う10万円には、金利と元金が含まています。【元利均等払い】
10万円のうち5万円が元金・5万円が金利と致します。
元金はそのまま補てんにあてれますが、利息は補てんにはあてれません。
となりますと、前回の試算でご説明すると、
5×60（年間補てん額）＝300万円
2000万円-300万円＝1700万円
現在の価格は2000万円・築後5年増しで1700万円
この場合ですとどちらを買うでしょう？
この方法を用いる場合には、
下落価格　＜　補てん価格（賃料と経費・金利の差額）　
の計算でないと成り立ちません。
また地域的な要因もありますので、検討時には充分市場調査等が必要です。
また築年数が古い場合には、設備等のメンテナンスリスクもあります。
通常の収益還元法で物件を購入する場合では、
利回り（購入価格に対して年間の収入率）が10％前後で検討されるのが通例です。
2000万円の物件ですと、年間賃料が200万円（家賃16.6万円）であれば、10％となります。
前回の試算を利回りに置き換えると、6％（家賃が10万円の場合）となります。
つまり、この方法では『儲ける』とはムリです。
あくまでも『希望価格の補てん』をする方法論です
１つ、１つの物件によって異なりますので、ご興味がある方はお気軽にご相談下さい。

先日２年前に売却の依頼を受けました、お客様からご連絡が有りました。
２年前に私の知人が、物件を探しているので、空家になっている物件に
手紙を送り、ご返事が有ったお客様でした。
結果当社で売却依頼の受け、販売活動を致しましたが、力不足で成約に至らず
その後他社さんへ売却依頼をされましたが、これも結果が出ず、再度当社へご連絡を頂きました。
ここで私が提案したのは、２つ
『１つは現状の価格を下げる』
お客様は本意ではない様子。
『もう１つは賃貸に出されてはどうでしょう』
仮に今の価格が2000万円とします。
物件は築後12年の戸建住宅。
価格を下げるとなれば、1900万円とか1800万円とかで下げて売れればいいのですが
当然この時点では、確約されるものではありません。
ひょっとしたら、まだ下がる可能性もあります。
賃貸で募集するとなると仮に家賃相場が10万円とします。
この場合既に取得している物件での計算ですので、
お客様が付いてから計算致しますが、借主さんが仮に5年住んでいたとしましょう。
5×120万円（年間収入）＝600万円（税引き前の計算です）
5年が経ってその人が出て行く事となった場合。
2000万（当初の売却希望価格）－600万円＝1400万円となります。
この時点で築後17年で、この時の相場は判りませんが、
相場が同じとした場合、築後12年の物件と築後17年の物件が２つ有った場合。
双方とも多少の手直しが必要な場合では、どうでしょうか。
600万円安い物件を買いませんか？
仮に相場が下がり、1400万円では高いとなった場合でも
更に賃貸で募集すれば良い事です。
仮に次は家賃が8万円と致しましょう。
同じ様に5年借りて頂いた場合、
5×96万円（年間収入）＝480万円（税引き前）
この時点では当初の価格を基準とすると、920万円
築後22年にはなっていますが、どうでしょうか。
当然リスクは生じます。
5年以内に出て行ったら・メンテナンス費用がかかる
空家にして、固定資産税等の年間経費が掛かるだけで無く、評価も落ちるでしょう。
もちろん今回の提案が良かったと言い切れるのは、5年後になりますが
売るしか方法が無い訳ではありません。
ここはもう少し掘り下げて書き込みしたいので、続編にて・・・
（っていつ書くネン）