月: 2013年1月

さて、先日のストック住宅活性化フォーラムの続き・・・

基調講演
リクルート住まい研究所主任研究員・・・島原万丈さん
講演内容
市場意識調査に基ずくストック住宅を買わない理由
①リフォーム費用で結局割高になるのでは・・・
②隠れた不具合
③見た目が汚い
中古住宅を売るには営業マンがリフォームの提案ができる、ワンストップの営業が必要ではないか？
具体的な事例が出てきたので、判り易い講演内容でした。
私の意見
新築住宅と中古住宅を並行して検討されているお客様も多いと思います。
結果的にはどうでしょう？
８割近い割合で、新築を購入されるのではないでしょうか。
新築と中古の決定的な差・・・
新築の場合『モデルハウス等視覚でアピールできる』
中古住宅の場合リフォームを提案のしかたが、
①過去の施工事例集を写真で見せる
②同規模のリフォーム済の物件を案内する。
・・・この程度の提案しか出来ていないのが実例と思います。
そこへ、新築のモデルハウスを見れば、中古住宅リフォーム提案は一発で吹き飛んでしまい
結果新築住宅の決定率が高くなります。
中古住宅を販売するのには、ある意味新築住宅を販売するより
営業のスキルや知識は必要かもしれません。
中古住宅の魅力や資産価値の目減り率の低さ等を、ちゃんと理解して
お客様へご提案できる様になる必要があると思います。
私が考えるに、島原講師が講義の中で言っていた『ワンストップの営業』のスキルより、
提案が出来るネットワーク（工務店等）造り、各々得意分野で賄う。
一昔前の様に、『即案・即決』を求めるより、
少し時間を掛け、お客様にご検討頂く方が現実的と思います。

先日は終電の都合で・・・フォーラムの内容に触れる事なく終わってしまいましたので
その続きを・・・
ここで出てきます『ストック住宅』とは、空家だけでなく中古住宅全般を指します。

『大阪の住まい活性化フォーラム』設立記念シンポジウム
開会のあいさつ
大阪府副知事の小河保之さんがご挨拶でスピーチ
内容・・・覚えていません
国土交通省住宅生産課住宅ストック活用・リフォーム推進官の松野秀生さんのスピーチ
内容・・・国交省としてストック住宅を活用できる様にする？？？？的な内容だった様な・・・・要する覚えていません
基調講演
立命館大学教授・・・大垣尚司さん
「住まいづくりの新時代：ストック社会の暮らし・住まいはどう変わる」
講演内容
①住まいについて、新築を購入するなら、立地条件の良い中古住宅を買った方が良い。
同じ沿線での新築住宅と中古住宅の価格比較
②米国・英国に比べ日本では住み替えのニーズが少ない。
生涯の引越し回数：米国・英国６回に対して、日本は２．５回
私の意見
確かに、新築住宅を購入するのなら、中古住宅で立地の良い所を購入した方が良いとは思いますが、
又私の持論にも近いところはありますが、違う点も有ります。
それは、教授さんの見解では、都心一局中となり、地方の物件に関してはどうなるの？
ではなく、購入者さんが物件を検討するにあたり、
まずは購入者様の地域的付加価値（例えば地元だからとか、地域に子供が多いとか・・・）を基に
新築or中古で検討する方が良いと思います。
いくら通勤時間が短くなったから良いって事ではありません。
次に米国・英国に比べると・・・・
これは、文化の違いが大きいと思います。
確かに米国は、中古住宅市場も活性的ではあり、生活のスタイルに併せて、引越しをするのでしょう。
また中古住宅の価格においても、判り易く（ケースシラー）等の数値で判断し易い。
但し我が国日本においては、大きな文化の違いがあります。
先代からのお家に住んでいるとか、父親から貰った土地等
祖先を敬う文化があります。
これらを米国・英国の様に引越し文化にあてはめるのは、少し違う気が・・・
確かに大垣教授の言われる事は理想的（不動産流通の観点から）では、
有りますが、現実的とは言えないと思いました。
引越しが少ない日本だから、どうするの？
活性化に繋げるには、どうするの？
ここが大きな問題点であると思います。
これらに関しては、このシリーズの最後に私の個人意見として書込み致します。
※あくまでも私の個人の見解です。