月: 2013年10月

2013年のノーベル経済学賞を受賞した
『ロバート・シラー』イェール大学教授について書き込み致します。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%AD%E3%83%90%E3%83%BC%E3%83%88%E3%83%BB%E3%82%B7%E3%83%A9%E3%83%BC
なんで？ノーベル賞？なんで外人？・・・
実は不動産にはとっても関係の深い人物なのです。
我が日本では、不動産の公的な価格と言えば・・・
『公示地価』・『路線価』等が有りますが、これらは市場とは少しずれがあります。
米国ではの「S&Pケース・シラー住宅価格指数」を作り上げた。
これは、全米の主要都市圏における一戸建て住宅の再販売価格動向を示す指数
https://ja.wikipedia.org/wiki/S%26P%E3%82%B1%E3%83%BC%E3%82%B9%E3%83%BB%E3%82%B7%E3%83%A9%E3%83%BC%E4%BD%8F%E5%AE%85%E4%BE%A1%E6%A0%BC%E6%8C%87%E6%95%B0
実はこの方アメリカのバブルを予期し、『根拠なき熱狂』を出版し警告
行動経済学を基に作り上げたものである
※著書は読んでいません。
つまり日本の公な価格と違う点は、『心理的要因』を加味していると言う点です。
例えば『〇〇地域ここ数年では、犯罪数も減り、育児に良い環境整備が整っている』
と有れば、『安心』が得れ、心理的要因もプラスになります。
ここは大きな違いです！
日本版のケースシラー住宅指数があれば、より安心して買う人・売る人にも良いとは思うのですが・・・
今回のノーベル賞受賞で注目を集め、導入の方向に向いてくれる事を願います。

昨日に引き続きです。
昨日の書込みでは『買う人』で書き込み致しました
今日は『売る人』目線で私なりの見解を書き込み致します。
昨日の中でもありましたが、所有者[売主]が個人（課税業者ではない）の場合には
消費税自体が掛かりません、つまり非課税です。
しかし消費税が上がる事によって、一時的には需要（買う人）の購入意欲は下がります。
意外と売主が個人の場合は非課税って事を知らないのが現状です。
需要の購入意識が低下　→　物件の問い合わせが低い　→　案内件数が減る　→　成約が減る
しかし住宅、特に中古市場の場合は、消費税だけで決める訳ではありません。
当社のお客様でもよく勉強されている人は
『消費税が上がっても良い物件があれば、今焦る必要はない、じっくり検討したい』
増税後の住宅ローン減税や現金給付を勘案する人も多いとは思います。
良い物件とは、『築浅だから良い』・『角地だから良い』・『南向きだから良い』・『駅に近いから良い』
一見万人受けするだけでは有りません。
例えば、築年数が相当経過している物件でも、リフォーム提案と併せて行えば、検討できるかもしてません。
この地域限定で探しているが予算は新築には届かない等、様々な理由でお家探しを行われます。
消費税が増税後は、確かに需要が低くなりますが、『ゼロ』ではありません
少ないお客様で成約出来る様にしなければなりません。
私が中古住宅市場で一番気になるのが、増税間際です。
『土地』・『築年数が経過した中古住宅』ではなく、『築浅物件』です。
築浅物件を検討される人は、比較対象が新築物件が多いです。
『あの新築物件と比べて立地が良いとか費用が低いとか』
言った理由で検討される方が多いのですが、
増税間際になると新築業者さんも『消費税上がる前に売ってしまえ！』
価格を下げたり等の対策をとられます。
比較検討していたお客様にしてみれば、
『安くなるのであれば新築にようか！？』となり易く
築浅物件が少し鈍る恐れがあると思います。
『売る人』が、又私一個人が、出来る事ではありませんが
『個人が売主の不動産は非課税』って事を広く知って頂く必要はあると思います。

消費税が導入されると住宅市場はどうなるのでしょうか？
『買う人』・『売る人』に分けて書き込み致します。
『買う人』は当然4月1日以降に購入されると現行の５％から８％となります。
しかし、全ての不動産が課税されるのでは、有りません。
非課税の物件とは・・・
[１]土地（古家付は確認要）。
[２]土地と建物では、総額から土地価格と建物価格に分けて、土地価格。
[３]中古戸建で課税業者でない一般の人が売主（所有者）の物件。
代表されるのは上記の３つです。
（他にの非課税になるのもありますので詳しくは税務署又は税理士に確認下さい）
新築請負工事に基ずく場合は9月30日以前に締結した契約で
引渡しが平成26年4月1日を超えても、５％の課税となります。
消費税だけを見ると当然3月31日迄に買った方がお得なんですが・・・
今回の増税後の対応と『住宅ローン減税の拡充』・『現金給付』が有ります。
4月1日以降に購入した場合でも、住宅ローンや現金給付等で増税分より
恩恵を受けれる方もおられます。
尚、私達不動産業者が頂く仲介手数料等は、増税に伴い消費税が上がりますので要注意！
新築分譲地の場合等は、増税後にキャンペーン等のサービスが有る場合も有ります
（ちなみに増税分を金銭的サービスは出来ません）
増税後は広告にも要注意です！
現行の表示は消費税込価格での表示が義務付けられていますが
増税後は総額表示でなくても良くなります。
一見増税後の方が物件価格が安くなった気になりますが、
諸費用明細等で最終的には物件価格が高くなりますので要注意です。
『売る人』はその２で・・・