月: 2015年7月

すこし遅くなってしまいましたが第２弾
『重要事項説明』に関して
法規で定められている土地・建物の利用制限等も宅地建物取引士が調査を行い書面で説明致します
広く知られているのは、建ペイ率と容積率も土地の利用制限の一環です。
他にも都市計画で都市計画道路等の計画の有無や接道している道路の状況等、
市役所や関係省庁が開示して簡単に調べれるモノ等もあれば、簡単に調査できないモノもあります。
個人で売却する場合には売主側には調査義務はなく、通常は宅地建物取引業者が行いますが
今般の様なケースの場合、Yahooに売主個人が登録をして、買主が申込をしてソニー不動産が事務手続きを行う場合
ソニー不動産はどこまでの物件調査を行うのでしょうか？
以前私の経験した実例ですと、売主さんが買替の為（買う方の仲介させて頂きました）にお住まいの自宅を売る事になり
お隣さんが購入するとの事で、個人間の売買を行いました。
その売買契約は重要事項説明は行わず、市販されている売買契約書で双方が契約し決済を行いました。
ところが、引渡しも済み売主さんは新居へお引越し後まもなくして、
買主さんから契約の無効を言われ、買戻しを求められました。
買主さんは買った家と自分の家を取壊し、新築を建てる予定でしたが、接道の道路は建築基準法の道路ではなく
建替えする事が出来なかったそうです。
買主さんが依頼された建築業者から、連絡があり『御社の重要事項告知違反』と言われましたが
この契約には関与していない旨を伝え、理解をして頂きましたが、
売主さんは『買うときになぜ調べなかったのか』と言い
買主さんは『建替えの為の購入は伝えてあるのに、自分のモノを売るのであれば調査責任は売主にある』と主張し
双方とも『裁判する』とまで言い出しました。
この場合どちらに責任あると思いますか？
実際こちらの事例では、売主さんには売却価格を購入資金に充当している為、買戻しは不可能でありましたので
争って買戻しするのは不可能に近いと思います。
最終的には買主さんは建替えする事が出来ましたが、建替えする為の費用は売主さんが負担する事になりました。
それまでは仲の良いお隣さん同士でしたが、その後は街であっても挨拶さえしない仲になってしまいました。
売主さんは『仲介手数料をケチったばっかりに・・・』とおっしゃっていましたが
個人間取引の場合、互いが『業者ではない』ので責任追及が難しいのではないでしょうか？
また今回の事例の様に売主さんが、どのに居てるのか判る場合は良いのですが
売主さんが遠方に住んでいたり、外国人であった場合など、トラブルが起きてその後の追及が出来ない等の問題もあります。
次回はそのあたりに付いて問題定義致します

先日、日本経済新聞にソニーの子会社であるソニー不動産がヤフーが提携し、運営するヤフー不動産に
所有者個人は不動産業者を介さず、ヤフーに掲載し購入希望者は申込を行い契約等の事務業務をソニー不動産が行うそうです。
確かに個人間売買は成立致します。
不動産の取引を行うのに、宅地建物取引業者に依頼しなければならない訳ではありません。
但し、今回のヤフーさんとソニー不動産に提携に関して少し疑問が・・・
今回報道されています内容ではソニー不動産だけでなくヤフー手数料フィを頂くとなっていますが
そもそも、ヤフーさんは宅地建物取引業者なんでしょうか？
つまりは個人間売買性を高めて、仲介手数料を安くするって事なんです。
ではどこからどこまでの責務を負い、どこからどこまで個人の責務になるのでしょうか？
次に広告です。
ヤフー不動産のサイト自体は個人間売買を専門として、ソニー不動産が契約業務を行う事になるそうですが
我々宅地建物取引業者には規制が掛かっています。
しかし個人が広告に掲載するとなれば、制限の対象は如何に？
例えば【私のマンションからの眺望は日本一！】と掲載した場合、【日本一】は個人の主観であって、別人には【日本一ではない】って事もあります。
勿論不動産業者では規制対象です。
他にもひどい騒音がするマンションで【とっても静かで快適】って記載した場合、
購入者がそれを信じて、実際に物件を見ないで成約した場合にはどうなりますか？
売主には騒音と感じないが購入者には騒音と感じる等人によって感じ方が違います。
因みに全業者がそうでは有りませんが、不動産契約時に『物件状況確認書』等を添付致します
もし購入者が物件を観ないで買った場合には物件状況確認書で記載致します
これは主観的なモノではなく、ここまで知っておいた方が良いと判断し記載致します。
つまり不動産の売買に於ける『重要事項』とは・・・
単純に土地の大きさとか建物の築年数とかだけではありません。
すこし長くなってしまいますので第２弾でも問題点を中心に書き込み致したいと思っています。