カテゴリー: 知って得する不動産豆知識

最近よく新聞やニュース等で取り上げられているのが、『ＡＩ』（人工知能）ですね。
自動車産業では、自動運転　家電産業では、家電利用のオートメーション化等
ＡＩは多岐に渡りこれからの産業の中心となるのではないでしょうか。
では我々不動産業者にとって『ＡＩ』はどの様に利用されるのでしょうか？
まず考えれるのが『不動産査定』です。
市場価格は？売行きは？
今までは街の不動産屋さんに査定をお願いするか大手不動産仲介業者へ査定するかでした。
『いくら位で売れるのか』は不動産業者が、対象不動産の法令上の制限等と近隣売却事例を基に算出しています。
「〇〇町でしたら、先日南向きの物件で〇〇〇〇万円でしたので・・・」
「△△マンションでしたら㎡単価〇〇万円位ですが・・・」等
不動産業者が独自で持っている相場観であったり、売却事例集であったりです。
これらは不動産業者しか判らない情報から算出しています。
ここに悪意（法律用語ではなく）がないのが、前提です。
つまり客観性はありません・・・
価格に関しては『客観性』が求められているのではないでしょうか？
ここで一つ『マンションマーケット』ってサイトがあります。
https://mansion-market.com/
マンションの場合にはあまり法令上の制限は中古マンションの場合には調査対象となりません
つまり成約事例が一般市場価格の指標となります。
不動産業者はこの成約事例は公表していません。
（個人情報上の問題等もありますので）
マンションマーケットさんはこれらを公表されていますが・・・
住宅流通機構のをそのまま平米単価で出されているだけではないでしょうか？
例えばマンションマーケットさんのページのなかに、こんなのがあります。
https://mansion-market.com/mansions/detail/81580
新金岡第６次・第７次・第８次住宅
８９０万円～１,０５０万円※平成29年8月4日現在
新金岡第６次～８次住宅は新金岡町４丁３番にある公団住宅ですが・・・
６次・７次は間取りは同じですが・・・棟の階数が違います！
８次に至っては間取りもエレベータ有です。
不動産業者から見れば納得良くマンションもあれば新金岡第６次～８次住宅の様に矛盾を感じるモノもあります。
正確ではないと言う事です。
ひとつの指標としてお考えになるのは良いと思いますが、
この情報だけを鵜呑みにするのは少し危険ではないでしょうか？
不動産業界でも『ＡＩ』を活用して、価格の客観性を持って
所有者様がご納得される価格提示が出来る事が早く訪れればいいですね
また我々不動産業者としても積極的に導入を心がける必要性があります。

マンションの居住部分と駐車場が同じ税率はおかしい？で東京都を提訴
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170727-00000084-asahi-soci
マンション（区分所有）の固定資産税は専有している居住部分と
土地を含めた建物共有部分の各割合に応じて課税されます。
駐車場は共有部分に属するモノと駐車場権利付（共有ではなく区分所有者に権利を有するモノ）に分れます。
この場合の駐車場とは駐車場権利を指しています。
駐車場には当然トイレやキッチン等の設備はありません。
またコンクリート仕上げになっているのが多く、居住スペースと同じって言うもの確かに『おかしな税』になっています。
この裁判はある意味、今後の固定資産税の評価に一石を投じる事になるかもしれません。
新築戸建を建てられた方からたまに『どうしたら固定資産税安くなる？』ってご質問頂きますが
各市町村は固定資産税に対してある程度の指標がある為、
例えば『これ安い素材を使っているから・・・』はあまり意味がありません
カーポートやバルコニーテラス等は付いている付いていないで年間100円程の税額は変るかもしれませんが、固定資産税課が調査に来た後につけても別途に行かなければならない等、その費用が余分に掛かる場合がありますのでご注意ください。

６月１４日水曜日の日経新聞のトップに『行政の不動産情報統合』とありました。
なんでも全国に土地の登記が２億３０００万件　建物の登記が３０００万件
５０年登記変更がないのが、都市部で6.6％　中小都市・中山間地域では26.6％
所有権移転する原因は『売買』・『贈与』・『相続』等があります。
売買の場合には通常は残代金決済時に移転を致しますので、登記がなされないと言う事はありません
贈与の場合にも、贈与を受けた時点で登記を行いますが
相続の場合には、被相続人から相続人に権利が移っても登記の義務はありません
「売買も贈与も登記の義務はありません」
また住所を移転しても登記する義務はありません
ではなぜ『登記』をするのでしょうか？
登記は第３者に対しての対抗要件とも言えます。
例えば　山田さんから田中さんは贈与を受けましたが、田中さんは登記をしませんでした
山田さんは贈与したのに、善意第３者の鈴木さんへ売買してしまいました。
田中さんは贈与を受けたと主張しても、鈴木さんから取り戻すのは難しいです。
つまり登記は『この土地は私のモノ！』と名札を付ける様な感じです。
相続の場合には被相続人はこの世にはいませんので、売却する事もできません
では移転登記がされていない不動産の『真の所有者』はどの様にして判るのでしょうか？
登記からは推察できません。
不動産には固定資産税がかかるモノには各自治体が名寄帳を元にどなたが納税するかを管理致します。
つまり各自治体は『真の所有者』が判っているけど、法務局は判っていないので
この情報を一元化する案です。
是非実現すべきです！
隣地所有者が判らなければ、境界も判らない土地の場合誰と話ししていいのか判りません
また建物が倒壊してシロアリの被害が出ている場合でも同じです。
登記の性質上現行法では限界があり、自治体に申し出しても当然教えて頂けません。
弁護士の依頼して、裁判するしか方法がありません
費用負担も掛かれば、当人同士の関係も悪化してしまいます。
『迷子の土地』は不動産の活用の妨げになっているのは事実です

前回新金岡団地の新しい形でご紹介させて頂きました物件は
募集開始２週間で申し込みがありましたm(__)m
さて、今回は『新金岡団地を考える』って事ですので提言その①
民間の分譲マンションの場合には『管理組合』が『管理会社』へ有償で管理をしているケースが多いです。
『マンションは管理を買う』とも言います。
新金岡団地では１部管理会社へ依頼している所もありますが
ほとんどが自主管理となっています
自主管理の場合のメリット・デメリットを考えましょう
１番のメリットは費用が安価になるです。
他にはコミュニティーの場となる等の利点があります。
デメリットはやはり住民に負担が掛かる
マンションの場合には管理費とは別に長期修繕積立金が存在します。
これらの維持管理も自主管理の場合には所有者が判断しなければなりません
専門性も高いので所有者に詳しい人がいればいいのですが
そうではない場合には判断がかなり難しくなります。
駐車場運営や清掃・管理費修繕積立金の徴収管理を住民が行います
一昔前であれば、奥様が専業主婦の場合など在宅時間が長いので対応出来たのですが
現在の家族構成では、奥様もお仕事お持ちの方も多いと言う問題と
一番の問題は住民の高齢化です。
自主管理で対応出来た事が、一部の所有者へ負担が掛かる等の問題点もあります
ちなみに弊社がとある管理組合さんから相談を受け
管理会社の導入したケースでは、管理人を常駐させずに
管理業務のみを管理会社へ移行致しました。
１・管理費の増額はなし
２・管理費修繕積立金の徴収と未納者への催促
３・駐車場の運営
４・清掃会社への業務依頼及び管理
５・総会の資料作成および議事録の作成
６・建物長期修繕に掛かる提案と計画の立案
導入後の役委員数は変っていませんが確実に住民さんが行う業務が軽減されました(^^)/
また役委員の選出にあたり輪番制を用いている所が多いですが
例えば『空き家』の所は次に廻り、また賃貸人さんが役員をやる場合にも
所有者に決議権があり賃貸人にはないので、総会時の有り方にも問題点は残ります。
総論させて頂きますが
結果的には自主管理が難しくなる中でやはり管理会社へ管理をして頂く事で
団地の価値が少しでも上がるのではないでしょうか？

今回の『不動産豆知識』では、新金岡団地にスポットを当ててみます！
実は先日４年前に弊社仲介で新金岡第六次住宅（新金岡町４丁３番）をご購入頂きました
お客様から連絡を頂きました！
『引越しする事になりましたが、【売る】か【貸す】か迷っている』
ご購入頂いた時にはリフォームが必要な状況でしたが、立地場所と２階部分って事もあり
フルリフォームをしてお住まいになる事に
リフォームはお客様が思考錯誤しながらされました
従来の間取りと全く違います(^^)/
なんとカウンターキッチンにされていました！
新金岡団地で３ＬＤＫタイプのお部屋で初めて観ました


リビングもＴＶ収納等工夫されています
今まではリフォームする時には基本の間取りから、そんなに変更する事を考えずに古いモノから新しいモノへ
しかしそれでは・・・中々今の生活基準には合わないかもしれません
新金岡の団地＝古い、住み難い
昭和４０年代の建物である以上、区分所有建物は建替え等
建替え決議が必要です
実際、建替え決議が可決するには多くのハードルがあります
であれば、専有部分を今の生活レベルに併せて行かなければなりません
今回のリフォーム例は一例ではありますが、新金岡団地の有り方も考えなければなりません
少しづつですが、不動産豆知識で書込み致します(^^♪

先月の新聞記事で
「１月の新築マンションの販売状況が『西高東低』となった」
新築マンションでは首都圏でバブル期並みの高値が続き客離れし、近畿圏では郊外型のファミリー向け物件を中心に需要が続いている
１月の首都圏マンション平均価格は6911万円、同じく近畿圏マンション平均価格は3341万円と首都圏に比べ半額以下
つまり首都圏のマンション価格高騰に需要が着いていけなくなっている事が判ります
首都圏のマーケットは『地元』意識が薄く、この地域じゃないとダメ！って言う人が、近畿圏に比べ低いと思います。
では近畿圏では・・・
『地元』意識が高く、ご主人又は奥様の実家が近く、ご自身が育った街で子育てしたい人が多いのではないでしょうか！
ご自身が育った街で通勤通学等の利便性が高い場所は特に需要が高いので、首都圏に比べ、地域が分散化する傾向にあります。
実はこの記事のウラには、近畿圏が将来抱える問題が見えてきます。
どちらかと言うと近畿圏は『地元愛』に溢れています
つまり近畿圏の今の世帯が子育て状況が良好で出生率が高くならば
２０年後３０年後の近畿圏の不動産市場は需要難になりにくい状態となります
もちろんこれだけが原因・要因ではないとは思いますが
人口統計学的にも、この先需要が衰退する事は必至です
不動産市場に於いては短期的計画と中長期的計画を立てなければなりません。
少しでは自分たちが暮らした街に愛情を持ってもらい、
将来自分たちの子供が自分たちが暮らした街で、新たに家族と暮らしたい街にしなければなりません
まぁ理想論ですが・・・

大阪府豊中市の国有地を『森友学園』の土地取得に関する一連の報道観て・・・
国有地の払い下げと言えば・・・
国が所有している土地を競争入札によって、民間等へ売却する事ですが
鑑定価格９億５６００万円が１億３４００万円で森友学園に売却された問題
経緯等は取り敢えず別として
８億円以上のゴミ処分費が掛かるのが事由らしいですが・・・
そもそも、土地を売却する際に土壌汚染や今般のゴミ問題にしても
土地に瑕疵[法律用語で言うキズの事]がある場合は
通常売主（この場合は国）が対策を行い、正常な状態で売却するのが
不動産取引では通常行われる取引です。
※通常であって売主買主双方合意であれば瑕疵を負った状態でも取引は可能
なぜなら『瑕疵の状態』になったのは、売主の責に帰するので
瑕疵の状況等は通常売主が把握しているからと言う考えです。
ちなみに東京都の豊洲問題も東京ガスが土壌汚染を除去する義務がありますが
一連の報道を観ていると、当初は東京ガスが当該敷地の土壌汚染除去行い、東京都が護岸工事を行うとの契約だったのが、東京ガスが土壌汚染工事に膨大な費用が掛かるので、途中まで行い土地の取引し引き渡すとなっていたそうですが・・・
この問題も同じです
『売主が土地の瑕疵を修復する』と言いた原則が崩れ
豊中の土地では、費用が８億掛かるからそれを差し引く
豊洲の土地では、費用が膨大になるのであとはすいません
※報道による推測ですので・・・
土地取引を行う場合で我々宅建業者は土壌汚染や土地の瑕疵について取引を行う前に調査を行います。
土地に瑕疵がある疑いがある場合には
『売主は土壌汚染調査や瑕疵を調査し、土壌汚染や瑕疵がある場合には、売主の自己負担をもって、修復し引渡しする』
『但し、土壌汚染除去や瑕疵の修復に過分な費用を要する場合や過分な日数を要する場合には、本契約を白紙解除する事が出来る』等の特約条項を設ける等のリスクヘッジを条文に入れるのが、通常の取引ではあります。
※あくまでも通常であって双方合意であれば瑕疵があっても取引できますが
価格算出や取引の経緯にも問題はあるのでしょうが
ここでは、契約するうえでの問題点をすこし書込みさせて頂きました

さてトランプ大統領が就任され、はや１週間・・・
大統領令連発で『ＴＰＰ永久離脱』『パイプライン着工』『メキシコ国境の壁』等
『米国第一主義』を鮮明に打ち出しています！
まず影響があるのが『自動車関連』ですねぇ
連日の報道で厳しい状況が窺えます。
さて国内の不動産市場にはどの様に影響するのでしょうか？
ドル安円高になると・・・
外資による不動産投資やＪリートが下がる事があります
円相場が1ドル・・・100円の場合
投資予算が100億ドルの場合、1兆円ですが
円相場が1ドル・・・90円の場合
同じく投資予算が100億ドルの場合、9000億円になります。
1兆円で利回り７％・・・70億円/年
900億円で利回り７％・・・63億円/年
同じ100億ドルの投資効果に差がでます
（円をドルに換える場合にはお得ですが・・・）
リートや不動産投資に用いる用地は通常は都心部になるので
マンション用地等の価格は低下する可能性は考えれるのかもしれません。
近年は物流用地にファンドやリートが投資する事もあり
外国企業が運営したり、投資したりする事事例も多く上がっていますが
外資が不動産関連にどの様に影響するかは未知数ではないでしょうか？
私達が取り扱う住宅用不動産に、今すぐ影響があるとは思えませんが
米国第一主義が、日本国内景気に影を落とす事になれば、住宅購入マインドが低下すると
需要低下となり、価格の低下につながる事も考えれます。
昨年末に竹中平蔵先生も講習会でもおっしゃっていましたが
ドイツでは『トランプは米国ヒットラーとなる』と言う学者もいてるそうです。
ある種の鎖国ではないでしょうか・・・

よく耳にするのが『相続時の税金対策としてアパート建てませんか？』
さてなぜ？アパート建てると減税になるのでしょうか？？
ひとつは例えば更地になっている土地があったとしましょう・・・
路線価方式で算出すると『５,０００万円』だとします
５０００万円＋不動産以外の資産が５,０００万円あったとします
合計で被相続人の財産は１億円となります
配偶者と子供が１人が法定相続人の場合
基礎控除が４,２００万円（３,０００万＋[相続人☓６００万円]）
１０,０００万円ー４,２００万円＝５,８００万円
配偶者：２,９００万円　子供：２,９００万円
配偶者：配偶者控除で納税０
子供：２,９００万円×１５％-５０万円（控除）＝納税額３８５万円
単純計算のこうなります。
（詳しくは税務署又は税理士等にご確認下さい）
では減税対策として路線価５,０００万円の不動産にアパートを建てて人に貸すと
評価減となり、減税対策となるのですが・・・
これを売り文句に〇〇パレスや〇〇建宅等を始め賃貸住宅を建設致します
しかし・・・現在の日本は東京都以外は人口減少傾向にあります
正確な数値は判りませんが、住宅の戸数は純増しているのではないでしょうか？
そう！人口減なのに、空き家問題があるのに・・・純増って・・・
１０年後２０年後この減税が悪法にならないのか！心配です(T_T)
地方自治体では制限をする地域もあるそうで・・・
やはり『行きすぎた減税対策』ではないでしょうか？

前回の変動金利・・・①では主に変動金利がなぜマイナス金利の中下がらないか等を書き込み致しました。
今回は金利優遇制度に関してご説明致します。
要するに店頭表示金利（基本となる金利の表示）から住宅ローンを申し込む人によってサービスする部分です。
悪く言えば”差別”するって事なんです。
例えば『一部上場企業へお勤めで自己資金を半分持っている人』と『個人会社で自己資金は持っていない人』では金利優遇が違います。
金融機関から見れば、『どちらが貸し倒れになるリスクが少ないか』なんです。
リスクが低い人には優遇を重厚にするのです。
フラット３５や超長期の金利には、この制度はありません。
銀行側が調達する金利が異なるからです！
変動金利に関してはほとんどの銀行さんでは
『事前相談』の段階で『〇〇さんは店頭表示金利より－1.4％にします』等
具体的に表示されますので、住宅ローンを申請される人は
超長期型やフラット３５の金利だけで検討されるのではなく
『変動金利でいくら優遇されるのか？』は確認された方がよいかもしれません
９月２１日に日銀金融政策決定会合では、黒田総裁が長期金利をコントロールすると発表されました
恐らく１０月の超長期金利には多少の変動がみられると思います。
様々な住宅ローンがあります。
今や『保険』や『証券』の様に比較検討する時代です。
その内『保険の窓口』の様な『住宅ローンの窓口』みたいなのが登場するかもしれませんねぇ