カテゴリー: 知って得する不動産豆知識

今『家売るオンナ』ってドラマやっているのご存知ですか？
私最近知ったのですが・・・
「最近かぁい」
不動産仲介会社を舞台にしたバラエティードラマ？
北川景子さん演じる『三軒家万智』が不動産営業のスペシャリスト
口癖が『私に売れない家はない！』だそうです・・・
何話か拝見させて頂きましたが、不動産業界のあるあるもあってある意味笑えます
例えば・・・
売れない営業さんはチラシ配りに忙殺されるとか
お客さんを取ったとかでトラブルになるとか等々
少し誇張はしていますが、
『不動産会社は夢売る仕事・お客様の幸せを築く仕事』って言うのは綺麗ごと
実際は営利企業である以上、売上至上主義であります。
もちろんお客様の事は第一に考えなければなりません。
例えば、『来月売りに出る、新しい物件の方がお客さん喜ぶけど・・・今月契約しとかないと・・・』等の邪念が入るモノなのです！
ちなみに大手不動産業者は傾向が強い
会社員の頃、『今月タコ（契約0の事）ならクビ！』って言う人何人も見て来ました。
最終月の最終曜日に
『帆足さん今度の案内、同行して下さい！』
『このお客さんこの物件で決めようと思ってます！』
『最後の押しの一手お願いします！』ってな訳で同行するのですが・・・
売りたい気持ちが出過ぎていて・・・
『お客さんこの家いいでしょう！』
完全に決めつけです・・・
もちろんお客さんのテンションの上がってません。。。
『そうか？・・・』ってな感じです。
クビ寸前営業さんが『帆足さんお願いします！』
『・・・お客さん今日は決めなくていいです！』
『もう一度物件を整理しましょう』
って事で後日改めて提案
クビ寸前営業さんが、『なんで押してくれなかったのですか？』とお客様が帰られた後に聞いて来ました。
『俺はバナナの叩き売りやっている訳でも、魔法の言葉がある訳でもない』
『あなたの場合は事前の準備と案内後の提案に問題があるから売れないのでは？』
そのクビ寸前営業さんは結局クビ・・・
『家売るオンナ』程ではありませんが、売る営業さんと売れない営業さんの違いはありますねぇ～
ちなみに『ゴー！！！』って言いません

さて不動産を購入する際に資金計画で大きく割合をしめるのは
『住宅ローン』です。
住宅ローンは金融機関が取り扱う『銀行系住宅ローン』と住宅支援機構が取り扱う『フラット３５住宅ローン』がある。
フラット３５は一昔前の『住宅金融公庫』です。
現在の商品は概ね当初１０年と１１～３５年固定金利の支払いになります
日銀のマイナス金利政策によって、ここ数か月は金利が最も金利が低くなったと言ってもいいでしょう。
銀行系住宅ローンは大きく分けて３つの金利のタイプの商品構成となります。
３５年間固定の超長期型と言われる『全期間固定』の商品と
２年～１０年くらいの固定型金利の商品です。
超長期金利は各行ともマイナス金利政策の影響もあり、金利が最低金利を更新している。
つまり日銀のマイナス金利政策の恩恵を受けているのです。
しかし・・・変動金利の金利はここ数年据え置きです。
店頭表示金利　２．４７５％～２．６７５％
ここで問題！
なぜ日銀がマイナス金利政策を行って固定金利は下がったのに、変動金利はそのままなのでしょう？
・・・
・・・
答え　固定金利と変動金利は基準となる金利が異なるからなんです！
変動金利の場合は各銀行が調達コストや固定（人件費等）コストを基に決める
『短期プライムレート』（短プラ）と連動します。
短プラが下がれば住宅ローンの金利も下がりますし、逆に短プラが上がれば住宅ローンの金利もあがります。
各行基本、年２回の金利の見直しをします（４月・９月が多い）
短プラは概ね各行　１．４７５％～１．６７５％となっています（平成28年8月現在）
っと言う事は！？
短プラに１％を加算した金利が住宅ローンの店頭表示金利となります。
過去の例で言えば、１．３７５％が近年では一番低かったのではないでしょうか？
しかし・・・
現在の住宅ローンの主流は『金利優遇』と言われる『金利の引き下げ』です。
『金利優遇』とは・・・
簡単に言えば、借りる人によって優遇する幅を替えるのです。
銀行用語で『属性』と呼ばれます。
属性が良ければ大幅に優遇してあげるし、悪ければ優遇幅は低いモノになります。
次回その②で金利優遇制度について説明致します。

とうとうこの日が来てしまいました
我が家の御曹子が明日３月１５日に卒園式を迎えます。
あ～絶対ダメだぁ！
泣いてします
本人はあまり意味が判っているのやらいないのやら・・・
では明日で最後です。。。
玉造幼稚園にはほんとお世話になりました。
スクスク育ってくれたのは玉造幼稚園のおかげ
たくさんのお友達とも仲良くなれてホント良かったです！

不動産取引に於いて『重要な点』は様々あります。
まずは前面道路の種類・・・（市街化区域内）
建築する場合『建築基準法上の道路』に２ｍ以上接道していなければならない。
前面道路が単なる私道だった場合や接道が２ｍ未満の場合は建築する事が出来ません。
よって接道している道路は『重要な点』と言えます。
他にも様々ありますが、重要な点の１つに『土地の大きさ』があります。
例えば土地の大きさが１００坪あります。
この場合まずは１００坪での需要を考えます。
しかし住宅地の場合では１００坪では大き過ぎるので、需要が薄い場合等は
５０坪づつ２筆に分けての需要等を考えます。
逆に土地が５坪の場合等の極小地の不動産取引の場合は
まずは当該敷地に接する土地所有者へ購入の意思確認を行います。
購入意思がなければ、資材置き場や駐車場等として売却するか、
借地として、賃貸するかになります。
バブル期ならばいざしらず、今は土地は『必要な時期に必要な大きさだけ』と言う考えをする人が多い為
いかに需要に沿った、販売方法を選択するかが大切です。

先日ソニー不動産とヤフーが『おうちダイレクト』に関するサービスを
新たに起ち上げるとプリスリリースされました。
前回もこのブログで問題点を書き込みさせて頂きました

不動産のインタネット個人販売(^^)/・・・その③

『おうちダイレクト』
査定に関しては「不動産価格推定エンジン」を用いて査定するそうですが・・・
確かにマンションの場合は過去の取引事例が査定をする際には大きく影響致します。
しかし需要数と供給数も勘案する必要性は充分あると思います。
またリフォーム等の各個別に行われる訳で、その点に関してはどの様に対応するのでしょうか？
特に需要と供給に関しては日々変わるモノであり、その点に関しては「機械学習ソリューション」がどの様に対応するのでしょうか？
また売主側に関しても大きな問題が・・・
今回の目玉としては、売主は仲介手数料が『０円』となるらしいのですが、
では、例えばマンションを所有している人（売主）が、とある宅地建物取引業者（不動産屋さん）に、専任媒介の契約をしている場合で、所有者さんがおうちダイレクトへ専任媒介契約記載の金額とは違う金額で登録した場合はどうなるのでしょうか？
所謂『２重価格』です。
所有者が宅地建物取引業者の場合には規制がありますが、個人の場合はどうなるのでしょうか？
市場の混乱の原因となる可能性が多いにあると思います。
市場の中立性と言う事でしょうが・・・ホントに中立性が維持出来るのか
疑問点や問題点は多いのではないでしょうか？

いや・・・
１０月は不動産フェア等のイベント目白押し
すっかりブログ書くの時間がなく・・・
さぼり過ぎました
幾つか話題もあるのですが・・・
１番はやはり『横浜傾斜マンション』です！
連日日経新聞でも１面で報道されています。
地盤補強の問題についてですが、
『杭が支持層まで達していない』・『データの改ざん』等の
旭化成建材問題は良く取り上げられていますが
では、マンションを販売した『三井不動産レジデンシャル』には問題がなかったのか？
旭化成建材に関しては建築業法の適用となる、三井不動産レジデンシャルは宅建業法が適用されるとされています。
国土交通省も三井不動産レジデンシャルに対して行政処分を行うかを検討されていますが
どちらにしても、三井不動産レジデンシャルには酷な状況ではないでしょうか？
もちろん１番の被害者は住民さんであり、区分所有者であるのは間違いないです。
三井不動産レジデンシャルに落ち度がなかったとも言えません！
しかしある程度の事を工事を発注している為、『信頼』を糧に行われているのではないでしょうか？
当社でも新築戸建を販売致します。
建築する際には、地盤を調査致します。
一般住宅の場合では、スウェーデン式サウンディング試験を用いる事が多いです。
しかしこの時点でデータの改ざんがあれば・・・
また地盤改良の判定が出て、工事に不備があった場合・・・
万一の事が起こった場合の為に、保険の加入が義務付られているが、
人間が行う以上、性善説の上で行う以上、物事には絶対はありません
私達、不動産業者にとっても非常に考えさせられる今回の事件でした。

もちろん個人間売買の全てを否定するつもりありません。
但し、ソニー不動産さんが書面調査だけで物件自体の調査を行わないとなれば
どうでしょうか！？
例えばとある外国人が日本に在住していない状態で、ヤフー不動産へ売却の登録したとしましょう。
その物件を個人の方が気に入られ購入を希望したとしたら、
当然内覧を行いますが、例えば『雨もり』があったとしましょう。
実際に現場では雨もりの痕跡があった場合には、
それを買希望の方が気が付かなかった場合。
契約の時点で売主は『雨もりありません』と申告していましたが
引渡しを完了して、現地で雨もりが発見した場合はどうなるでしょうか？
またその売主は契約の所在地から移転して、海外のどこにいるかわからない場合はどうなりますか？
もちろん我々宅建業者が間に入った場合で同じ事になった場合でも
海外の売主へ責任追及する事は困難です。
しかし、雨もりの痕跡を見つけて、売主へ確認する事は契約する前に出来ます。
例え話上ではありますが、個人間売買をするにはリスクは多少存在する事になります
それを単なる書面調査だけで物件の隠れたる瑕疵（キズ）までは言及しないとなれば・・・
消費者保護の観点からは個人間売買を促進するのは如何なものでしょうか？

すこし遅くなってしまいましたが第２弾
『重要事項説明』に関して
法規で定められている土地・建物の利用制限等も宅地建物取引士が調査を行い書面で説明致します
広く知られているのは、建ペイ率と容積率も土地の利用制限の一環です。
他にも都市計画で都市計画道路等の計画の有無や接道している道路の状況等、
市役所や関係省庁が開示して簡単に調べれるモノ等もあれば、簡単に調査できないモノもあります。
個人で売却する場合には売主側には調査義務はなく、通常は宅地建物取引業者が行いますが
今般の様なケースの場合、Yahooに売主個人が登録をして、買主が申込をしてソニー不動産が事務手続きを行う場合
ソニー不動産はどこまでの物件調査を行うのでしょうか？
以前私の経験した実例ですと、売主さんが買替の為（買う方の仲介させて頂きました）にお住まいの自宅を売る事になり
お隣さんが購入するとの事で、個人間の売買を行いました。
その売買契約は重要事項説明は行わず、市販されている売買契約書で双方が契約し決済を行いました。
ところが、引渡しも済み売主さんは新居へお引越し後まもなくして、
買主さんから契約の無効を言われ、買戻しを求められました。
買主さんは買った家と自分の家を取壊し、新築を建てる予定でしたが、接道の道路は建築基準法の道路ではなく
建替えする事が出来なかったそうです。
買主さんが依頼された建築業者から、連絡があり『御社の重要事項告知違反』と言われましたが
この契約には関与していない旨を伝え、理解をして頂きましたが、
売主さんは『買うときになぜ調べなかったのか』と言い
買主さんは『建替えの為の購入は伝えてあるのに、自分のモノを売るのであれば調査責任は売主にある』と主張し
双方とも『裁判する』とまで言い出しました。
この場合どちらに責任あると思いますか？
実際こちらの事例では、売主さんには売却価格を購入資金に充当している為、買戻しは不可能でありましたので
争って買戻しするのは不可能に近いと思います。
最終的には買主さんは建替えする事が出来ましたが、建替えする為の費用は売主さんが負担する事になりました。
それまでは仲の良いお隣さん同士でしたが、その後は街であっても挨拶さえしない仲になってしまいました。
売主さんは『仲介手数料をケチったばっかりに・・・』とおっしゃっていましたが
個人間取引の場合、互いが『業者ではない』ので責任追及が難しいのではないでしょうか？
また今回の事例の様に売主さんが、どのに居てるのか判る場合は良いのですが
売主さんが遠方に住んでいたり、外国人であった場合など、トラブルが起きてその後の追及が出来ない等の問題もあります。
次回はそのあたりに付いて問題定義致します

先日、日本経済新聞にソニーの子会社であるソニー不動産がヤフーが提携し、運営するヤフー不動産に
所有者個人は不動産業者を介さず、ヤフーに掲載し購入希望者は申込を行い契約等の事務業務をソニー不動産が行うそうです。
確かに個人間売買は成立致します。
不動産の取引を行うのに、宅地建物取引業者に依頼しなければならない訳ではありません。
但し、今回のヤフーさんとソニー不動産に提携に関して少し疑問が・・・
今回報道されています内容ではソニー不動産だけでなくヤフー手数料フィを頂くとなっていますが
そもそも、ヤフーさんは宅地建物取引業者なんでしょうか？
つまりは個人間売買性を高めて、仲介手数料を安くするって事なんです。
ではどこからどこまでの責務を負い、どこからどこまで個人の責務になるのでしょうか？
次に広告です。
ヤフー不動産のサイト自体は個人間売買を専門として、ソニー不動産が契約業務を行う事になるそうですが
我々宅地建物取引業者には規制が掛かっています。
しかし個人が広告に掲載するとなれば、制限の対象は如何に？
例えば【私のマンションからの眺望は日本一！】と掲載した場合、【日本一】は個人の主観であって、別人には【日本一ではない】って事もあります。
勿論不動産業者では規制対象です。
他にもひどい騒音がするマンションで【とっても静かで快適】って記載した場合、
購入者がそれを信じて、実際に物件を見ないで成約した場合にはどうなりますか？
売主には騒音と感じないが購入者には騒音と感じる等人によって感じ方が違います。
因みに全業者がそうでは有りませんが、不動産契約時に『物件状況確認書』等を添付致します
もし購入者が物件を観ないで買った場合には物件状況確認書で記載致します
これは主観的なモノではなく、ここまで知っておいた方が良いと判断し記載致します。
つまり不動産の売買に於ける『重要事項』とは・・・
単純に土地の大きさとか建物の築年数とかだけではありません。
すこし長くなってしまいますので第２弾でも問題点を中心に書き込み致したいと思っています。

実は仲介会社さんにも、数多有る様に、数多の業者さんや営業さんのスタイルがあります。
例えば、お客様にとって本当にこの物件が適正で有るかを考え、お客様に助言する業者さんが有るかと思えば、
販売手数料が多いのは進めるが、販売手数料が少なかったり、無かったりすれば薦めない業者さんも
（販売手数料とは買主様から頂く手数料とは別に売主様や売主側業者さんから頂く手数料）
正直言ってあります。
販売手数料が違法性が無ければ、当然営利企業で有る以上、異を唱える事ではありませんが、
買主様から手数料を頂く以上、私は前者で有りたいと心がけます。
以前にこんな営業さんがいました。
当社が売主側で新築の媒介（売却依頼）を頂きました。
売主様と相談のうえ、諸費用はシンプルに外構工事費やその他費用を頂かない事としました。
案内の連絡が入り、業者さんがおススメしてくれたのですが、
営業さんから『販売手数料頂けますか？』
『いいえ資料にも記載していますが、【分れ】です。』
※【分れ】とは業界用語で、売主又は買主のどちらか一方だけ頂く手数料を指します。
ちなみに売主と買主双方から手数料を頂くのを【両手】とか【両直】と言います
この場合は媒介（仲介）は一社だけとなります。
営業さん『そうなんですか・・・』
営業さん『外構とか建築確認費用とかでお客さんから頂くので、手数料に回してくれません』
『・・・っは！？絶対に貰わないで下さい』
営業さん『お客様に紹介するのやめます・・・気に入らしたのに・・・』
『やめて頂いて結構です！』
と言う訳で、お断りさせて頂きました。
数時間後、営業さんの上司から連絡があり、
『実は申込み頂いておりまして、販売手数料は結構ですので、話し進めさせて頂けませんか？』
『・・・営業さんは「物件を気に入らせた」って言ってましたが、実際はどうなんです？』
上司『お客さんはこの物件しかないんです・・・実家がすぐ近くで予算範囲内の物件は、これだけなんです・・・』
『判りました、こちらの条件は営業さんを代えて下さい。』
上司『判りました私が担当致します。』
『諸費用明細は当社が発行致しますので、そちらを渡して下さい。』
上司『はい』
『これは取引とは関係ありませんが、御社が販売手数料なければ、お客さんが気に入っている物件でも進めてあげないのですか？』
上司『いいえそうでは有りませんが、彼（営業さん）今月の売上が達成出来なければ、解雇なんです・・・』
『？？？って、会社と営業成績の都合なんですか！』
ご契約の時にお客様とお会いしましたが、人のいい方で、希望の場所で物件が見つかったので、物件価格以外の費用なども、営業が言われるのをそのまま鵜呑みにしていた感じでした。
もちろん通常の決められた手数料を頂くのは、当社も営利企業である以上、否定致しません。
しかし根底には、不動産のプロとして適切な物件を紹介して、良い点も悪い点も納得頂き、ご依頼者（売主・買主）の利益を一番に考えるから、手数料を頂けると思います。
残念ながら登場の営業さんは、その後解雇されたそうで、今はどうされているのか？？？
現在でも、この手の話しは聞きます。
お客様としては、諸費用に関して、ひとつひとつ説明してもらって下さい。
『こんなん聞いて恥ずかしくないかなぁ～～』って思うより、説明を聞いて納得できなければ
『一度帰って、調べます！』と言い下さい。
宅建協会や全日（町の不動産業者が加盟している団体※全てではありません）で検索すると判りますので、一度相談されるのも良いと思います。
私で良ければ、明言は出来ませんが答えれる範囲でご質問頂ければ、お答え致します。
物件価格だけでなく、諸費用にも適正な価格があります。