カテゴリー: 知って得する不動産豆知識

先日お客様と新築の物件を観に行きました(^_-)-☆
その前に不動産業者が行う作業は『物件確認』です！
売主業者へ物件の商談状況の有無や、鍵の保管場所など確認致します。
その業者さんへ『物件確認』を行った際、担当者さんが
『いつご案内ですか？』
『ご希望の地域なんですか？』
『値段は交渉等ありそうですか？』
『交渉がなければ手数料の増額考えますよぉ！』
・・・へっ！？この物件なんかあるの？？？？
と物件を内覧する事になりましたが、
お客様はまずまずの感触！
そこで私は『この物件にするのなら、もう少し待ちましょう！』
お客様『なんで？』
『たぶん近いうちに値段下がります！』
お客様『そうなんですか？』
『恐らく間違いなく下がります。』
なぜ、私が価格が下がると言えたのか！
１・売主さんの会社資金運用を知っている。
２・他の物件でも、同じ様な事がある。
３・販売業者の販売活動がずさん
４・あとは長年の経験と実績からの勘
　　（あっ！すいませんこれはウソです）
等々、近隣の販売状況を考慮しての判断です！
そう言って約１週間後に100万円下がり、翌週にはもう50万円下がりと言う具合です
下がり始めると適正価格の判断ができません。
『また下がるからもう少し待ってみよう！』と言う心理が働きます。
これは新築に限った事では、ありません。
中古住宅でも、中古マンションでも有りえます。
一時期リーマンショック時期は分譲マンションが軒並み価格を下げた！
初期（値下がり前）に購入した人からは大クレーム
新築分譲業者も当初から適正価格で販売すればいいのに・・・
続く

皆さんの周りに『空き家』は御座いませんか？
恐らくありますよねぇ～
空き家の定義は難しいとは思います。
例えば、住んでいないが物置として利用しているとか、賃貸で募集しているとか
単純に空き家とされるのは昨年７月の時点で８２０万戸
全体の１３％程が『空き家』になります。
しかも、この数字は増加傾向にあります。
人口減のなか当然と言えば当然でしょうねぇ
新世帯数から１人世帯が他の世帯に入ったり、死亡したりした数を引き算すれば
『純新世帯数』となりこの数値と
住宅着工件数－建物滅失（解体）『純増加住宅数』となります
『純新世帯数』と『純増加住宅数』では、地域格差はあると思いますが
『純増加住宅数』の方が多いのではないでしょうか？
つまり『空き家』は増える事になります。
もちろん、地域特性等を考慮しなければなりませんが
深刻な問題とも言えます。
特に東京に於いては、現在は人口増でありますが、
あと１０年後・・・２０年後はどうなるのでしょうか？
東京は単身世帯が多く、もちろん新規住宅は単身世帯をターゲットにした間取りとなります
しかし人口減になったり、国の政策により、複数世帯が増えれば・・・
人口ピークが過ぎ、生産人口（15歳～65歳）が今後激減する事を考えれば、
建物の平均寿命が延びている事を合わせれば、『住宅飽和状態』は確実に起きます。
私達不動産業者は考えて行かなければならない問題だと思います。

昨年年末の日経新聞に、とある記事が載っていました。
『箕面市土地開発事業者に課税』
土地開発・・・『一つの土地を複数の土地へ区割りする等の行為』
つまりは分譲住宅が２区画以上となる場合、緑化の為の課税をするとありました。
これはとても良い税金だと思います。
もろん、我々、宅地建物取引業者にしてみれば、
今まで課税されなかったのが、課税されるとなると、事業計画にも幾分かは影響あるとは思いますが
街に緑が増えれば、『街の魅力』も上がり、資産価値も上がると思います。
課税と言っても、大幅に課税される訳ではありません。
詳しくはコチラまで
https://www.city.minoh.lg.jp/machi/documents/0801pabukomesiryou.pdf
こう言った税金の使い道は良いと思います(^^)/

久しぶりの『知って得する不動産豆知識』です。。。
先週の日経新聞に『不動産重要事項説明等の緩和』的な事が記事になっていました。
ネット不動産取引の規制緩和検討のための有識者会議　国交省(14/04/24)
まず『不動産重要事項説明書』・『不動産契約書』とは・・・
『不動産重要事項説明書』
売買でも賃貸でも、対象不動産についての説明書みたいなものと考えて頂けたら良いと思います
例えば『私道負担が有る』とか『埋蔵文化財』の指定を受けているので、教育委員会に届け出が必要とかect…
なにかの制限が有る時やなんらかの負担がある事を書面にします。
『不動産契約書』
契約条件を書面化したモノです。賃料はいくらとか、売買代金の総額がいくらで手付金はうちいくら等
また契約の解除になる場合の事や別途特約などがあれば記載します。
また『不動産重要事項説明』を行い了承ののち『不動産契約書』を行います
順番が反対ではダメです。
但し慣習として同日に重要事項説明して契約書をするのが通例です
この調査や書面の作成また重要事項説明を『宅地建物取引主任者』が行います
（ちなみに国家資格です）
（もうひとつおまけに私帆足は資格あります）
実はこの説明を原則不動産屋さんの事務所で受けなければなりません
（もちろん自宅や勤務先でも可能な場合もあります）
この原則不動産屋さんの事務所で・・・って言う規制を無くし、動画等で説明し書面は電子メールで送る事が出来る様にするって事らしいのですが。。。
確かに、九州にいる人が家賃５万円のマンションを借りるのに、重要事項説明等を受けにだけ、大阪に出てくるのは、費用と時間がかかり不効率と思います。
今にネット等で物件の写真が見れたり、動画が見れたりで、遠方の方にしてみれば現地を内覧する事なく決める事も可能となってきました。
しかし・・・
私個人の意見は規制を緩和する事自体は反対ではないのですが、その場合かなりの制限を加えなければならないと思います。
例えばネットだけ見て判断された場合、『物件の写真通りだがとなりは音の大きな工場だった』とか『前面の道路は広いが進入路がかなり狭い』等、実際に見に行かなければ判らない事も多いのではないでしょうか？
工場の音の大きさ等は不動産屋さんの担当者は『さほど気にならない』しかし契約者さんは『かなり気になる』って人の判断ですので難しいのではないでしょうか？
また悪意を持つ人だっていると思います。
不動産屋さん側では、物件の写真や動画を誤魔化したり、嫌悪感のあるものを伝えなかったり
契約者側では、住んでいる人間が違ったり、反社会的勢力の人だったり
難題はたくさんあると思います。
確かに『規制緩和』って聞こえは良いのですが、この場合は『規制強化』または『規制の変更』が必要ではないでしょうか？
情報が簡単に取れる時代だからこその規制をし、契約者側が安心して、不動産屋さん側がビジネス拡大の一環として、良き議論を期待したいところですm(__)m

公示地価は前回は商業地に関して書き込み致しました。
本日は住宅地に関して書き込みさせて頂きます(^^)/
全国では－0.6％と昨年より縮小となりましたが
三大都市圏は0.5％上昇、地方圏は－1.5％と二極化が言われています。
三大都市圏でも
東京圏は0.7％、名古屋圏は1.1％と上昇しましたが
大阪圏は－0.1％となりました。
東京圏に関しては東京五輪が決まり勝どき地区等が上昇したそうです。
名古屋圏に関しては、自動車産業が好調を維持しているので、
住宅需要が活発となったそうです。
大阪圏に関しては北摂地域や大阪市内は好調を維持していますが
東部地域の住宅地の上昇が少なく、堺市・大阪狭山市以外の南部地域の今ひとつでした。
都道府県別で見ますと上昇都道府県は
宮城県2.5％・福島県1.2％・埼玉県0.3％・東京都1.4％・神奈川県0.6％・愛知県1.1％・沖縄県0.5％
１都６県以外は下落（千葉県は0.0％）
上昇地の東北２県以外は、ある統計とほぼ同じとなります。
ある統計とは、都道府県別人口増減率です。
平成22年の統計では、平成17年に比べ人口増加の都道府県は
埼玉県・東京都・神奈川県・愛知県・滋賀県・福岡県・沖縄県
ちなみに住宅地価は滋賀県・福岡県－0.3％と近隣県に比べると下落率はかなり低い
住宅地に関しては、経済政策と同時に人口の増加をしなければなりません。
特に大阪圏に関しては、『生まれ育った地域で暮らしたい』と地元密着度が高いので、
将来的な事ですが、少子化対策が必須となるのではないでしょうか。

３月１８日（火）に2014年公示地価が発表されました(^^)/
公示地価とは・・・の説明は毎年書き込んでいますのでそちらを参照下さい。
https://housingagency.co.jp/blog/%e5%a4%89%e5%8b%95%e9%87%91%e5%88%a9%e3%83%bb%e3%83%bb%e3%83%bb%e3%81%9d%e3%81%ae%e2%91%a1/
今年は全体としては三大都市圏平均値では住宅地・商業地ともに前年比増でした。
（大阪は住宅地は下落）
特に商業地に関しては三大都市圏の上昇率は、
東京圏1.7％（東京2.3％）
大阪圏1.4％（大阪1.9％）
名古屋圏1.8％（愛知1.8％）
アベノミクスの景気回復や金融緩和による資金の流入によって
公示地価の上昇が顕著に現れました。
しかし地方圏では－2.1％と下落が止まらない。
石川県では北陸新幹線延伸開業で10％以上の上がったところや
沖縄・宮城県の商業地は上昇しましたが
前年比と比べると緩和はしているものの
他の道県の商業地の下落
三大都市圏の上昇に大きく貢献したのは
やはりリート（不動産投資信託）の存在が大きいのではないでしょうか。
金融緩和により資金が不動産信託の需要と繋がり
昨年度よりリート運用残高は大幅に増えたそうです。
一説ではが、政策により公示地価の上昇は
最終手段で、政策による上昇し骨太の景気回復しなければ
更なる下落が進むとも言われます。
商業地では、三大都市圏が勝ち組（特に東京圏）で地方圏が負け組の様子
やはり地方経済の活性化が全体の地価安定に向けて鍵となるのではないでしょうか。

昨今ホテルの食品偽装問題が騒がれています。
実は不動産にも食品ではありませんが、『景品表示法』ってのがあります。
食品で言う所のメニューは、不動産では『広告』となります。
不動産の広告活動に景品表示法が適法さてています。
例えば
『堺市北区新金岡町５丁　敷地５０坪！新築戸建分譲　１９８０万円』
『心斎橋駅徒歩３分　２LDK新築マンション　家賃５万円』
実際にはこれらの不動産は存在せず、客引きの為だけの広告となります
『おとり広告』とも言います
勿論完全なる違法です。
これらを取締るのが、景品表示法となります。
※公正取引委員会だったと思います・・・
これらを見て問い合わせされたお客様に
『その物件は契約となりましたので、他に近い物件でありますよ』
とかなんとか言って、他の物件を薦める
近年ではお客様のお問い合わせ数は減少傾向にありますので
例の様な酷いのは無いとは思いますが、存在しない物件を掲載する不動産も
多いとは言いませんが、明らかに相場からかけ離れている場合は要注意です。
12月8日に宅建協会と全日の後援で
『不動産広告の見方に関するセミナー』を開催するそうです
ご興味ある方は参加費無料ですので是非どうぞ！
https://www.osaka-takken.or.jp/whatsnew/2013/09/post-291.html

2013年のノーベル経済学賞を受賞した
『ロバート・シラー』イェール大学教授について書き込み致します。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%AD%E3%83%90%E3%83%BC%E3%83%88%E3%83%BB%E3%82%B7%E3%83%A9%E3%83%BC
なんで？ノーベル賞？なんで外人？・・・
実は不動産にはとっても関係の深い人物なのです。
我が日本では、不動産の公的な価格と言えば・・・
『公示地価』・『路線価』等が有りますが、これらは市場とは少しずれがあります。
米国ではの「S&Pケース・シラー住宅価格指数」を作り上げた。
これは、全米の主要都市圏における一戸建て住宅の再販売価格動向を示す指数
https://ja.wikipedia.org/wiki/S%26P%E3%82%B1%E3%83%BC%E3%82%B9%E3%83%BB%E3%82%B7%E3%83%A9%E3%83%BC%E4%BD%8F%E5%AE%85%E4%BE%A1%E6%A0%BC%E6%8C%87%E6%95%B0
実はこの方アメリカのバブルを予期し、『根拠なき熱狂』を出版し警告
行動経済学を基に作り上げたものである
※著書は読んでいません。
つまり日本の公な価格と違う点は、『心理的要因』を加味していると言う点です。
例えば『〇〇地域ここ数年では、犯罪数も減り、育児に良い環境整備が整っている』
と有れば、『安心』が得れ、心理的要因もプラスになります。
ここは大きな違いです！
日本版のケースシラー住宅指数があれば、より安心して買う人・売る人にも良いとは思うのですが・・・
今回のノーベル賞受賞で注目を集め、導入の方向に向いてくれる事を願います。

昨日に引き続きです。
昨日の書込みでは『買う人』で書き込み致しました
今日は『売る人』目線で私なりの見解を書き込み致します。
昨日の中でもありましたが、所有者[売主]が個人（課税業者ではない）の場合には
消費税自体が掛かりません、つまり非課税です。
しかし消費税が上がる事によって、一時的には需要（買う人）の購入意欲は下がります。
意外と売主が個人の場合は非課税って事を知らないのが現状です。
需要の購入意識が低下　→　物件の問い合わせが低い　→　案内件数が減る　→　成約が減る
しかし住宅、特に中古市場の場合は、消費税だけで決める訳ではありません。
当社のお客様でもよく勉強されている人は
『消費税が上がっても良い物件があれば、今焦る必要はない、じっくり検討したい』
増税後の住宅ローン減税や現金給付を勘案する人も多いとは思います。
良い物件とは、『築浅だから良い』・『角地だから良い』・『南向きだから良い』・『駅に近いから良い』
一見万人受けするだけでは有りません。
例えば、築年数が相当経過している物件でも、リフォーム提案と併せて行えば、検討できるかもしてません。
この地域限定で探しているが予算は新築には届かない等、様々な理由でお家探しを行われます。
消費税が増税後は、確かに需要が低くなりますが、『ゼロ』ではありません
少ないお客様で成約出来る様にしなければなりません。
私が中古住宅市場で一番気になるのが、増税間際です。
『土地』・『築年数が経過した中古住宅』ではなく、『築浅物件』です。
築浅物件を検討される人は、比較対象が新築物件が多いです。
『あの新築物件と比べて立地が良いとか費用が低いとか』
言った理由で検討される方が多いのですが、
増税間際になると新築業者さんも『消費税上がる前に売ってしまえ！』
価格を下げたり等の対策をとられます。
比較検討していたお客様にしてみれば、
『安くなるのであれば新築にようか！？』となり易く
築浅物件が少し鈍る恐れがあると思います。
『売る人』が、又私一個人が、出来る事ではありませんが
『個人が売主の不動産は非課税』って事を広く知って頂く必要はあると思います。

消費税が導入されると住宅市場はどうなるのでしょうか？
『買う人』・『売る人』に分けて書き込み致します。
『買う人』は当然4月1日以降に購入されると現行の５％から８％となります。
しかし、全ての不動産が課税されるのでは、有りません。
非課税の物件とは・・・
[１]土地（古家付は確認要）。
[２]土地と建物では、総額から土地価格と建物価格に分けて、土地価格。
[３]中古戸建で課税業者でない一般の人が売主（所有者）の物件。
代表されるのは上記の３つです。
（他にの非課税になるのもありますので詳しくは税務署又は税理士に確認下さい）
新築請負工事に基ずく場合は9月30日以前に締結した契約で
引渡しが平成26年4月1日を超えても、５％の課税となります。
消費税だけを見ると当然3月31日迄に買った方がお得なんですが・・・
今回の増税後の対応と『住宅ローン減税の拡充』・『現金給付』が有ります。
4月1日以降に購入した場合でも、住宅ローンや現金給付等で増税分より
恩恵を受けれる方もおられます。
尚、私達不動産業者が頂く仲介手数料等は、増税に伴い消費税が上がりますので要注意！
新築分譲地の場合等は、増税後にキャンペーン等のサービスが有る場合も有ります
（ちなみに増税分を金銭的サービスは出来ません）
増税後は広告にも要注意です！
現行の表示は消費税込価格での表示が義務付けられていますが
増税後は総額表示でなくても良くなります。
一見増税後の方が物件価格が安くなった気になりますが、
諸費用明細等で最終的には物件価格が高くなりますので要注意です。
『売る人』はその２で・・・