カテゴリー: 知って得する不動産豆知識

先日日経新聞の載っていました。
空家対策に固定資産税優遇適用
利用をしない築年数が相当経過した建物が付いている土地に関して、所有者さんが選択する方法は
１・売る
２・改装して賃貸運営する
３・建替えて賃貸運営する
４・更地にしてガレージ等で貸す
５・そのままにしておく
の５バターン
（他にもあるとは思いますが・・・）
１の場合は単純ですが、『親から受け継いだ土地』だからとか、『買った時の事考えると・・・』
等の理由で売却しない事もあります。
２・３・４の場合は先に出資が必要です
特に４は固定資産税都市計画税が更地にすると上がります。
意外にも５を選択される方が多いです。
つまり空家が多くなると言う事になります。
空家が多いと防犯上も良くない事は事実ですが、
『解体すれば税金が上がる』から税制優遇し更地化を促進するそうです。
しかし！『税制優遇されるから更地化が増える』は安易に考えている様に思います。
建物ひとつひとつ確認し、倒壊の危険性が高い建物は早期に優遇と補助金で態様
倒壊の危険性は高いが補修すればと言う建物は、耐震（改装ではない）に対して補助金等の対策をすれば良いのではないでしょうか？
空家率が高いから更地化を促進するので抜本的な解決方法とは言えません。
世帯数より戸数の方が多いのですから、当然の結果です。
戸数を減らすのではなく、利用できない建物は解体・利用できる建物は再利用させる
世帯数を上げるには、時間もかかるし少子問題も解決しなければならない。
速攻性で考えれば、外国人の受け入れでしょうねぇ～

さて久しぶりの不動産豆知識です(T_T)
今日は世界の不動産って事で・・・
シンガポールの不動産を紹介致します！
シンガポールの国土は東京２３区とほぼ同じ位の面積しかありませんので
土地は希少な資産となっています。
原則として外人は不動産を購入する事ができません
住宅の内全体の８０％が公社で、後の２０％は民間住宅となっているそうです。
ほとんどがアパートで、外国人は公社を購入する事はできませんが、
アパートは例外で購入する事ができるそうです。
ちなみにオフィス系の売買流通はほとんど無いそうです！
シンガポール人の９２％が持家ですので、小さな国土で需要はかなり高いと言えます。
物件の価格ですが、土地付建物は流通が少ないので、アパートで比較してみます。
築年数や場所にもよりますが、大阪府堺市の場合70㎡で2100万円を基準とすると坪単価は100万円
東京３区の場合は70㎡で3500万円ですので坪単価166万円。
シンガポールの場合では３ベットで2,000,000シンガポールドル
円換算すると・・・・156,460,000円　坪単価745万円
世界でも有数の不動産が高いエリアですねぇ(^_-)-☆

一喜一憂しないお家選び・住宅ローン選び
本日の接客させて頂きましたお客様から、
『住宅ローンの金利や物件価格は今後上がりますか？』
と質問がありました。
『住宅ローンの金利は上がる可能性ありますが、絶対では有りません。』
『物件価格は即効性ではないので、１年通して見て上がる下がるはあるかもしれません。』
そう！住宅ローンの金利にしても、物件価格にしても、近ごろの株価の様に乱高下は考えにくいです。
但し、狙っていた物件が『今まで売れてなかったのに、他で決まりました』って事はあるかもしれません。
例えば新築物件で今までは、価格交渉受け付けていなかったのが、
在庫期間（販売してからの期間）が長いので、水面下で交渉を受けた等・・・
たいていの不動産業者は銀行から事業資金を借入をして、分譲をしています。
銀行さんが『そろそろ事業完了して頂かないと、次の融資が・・・』なんて場合は
業者さんは『利益減るが、回転（販売終了して次の事業へ）させよう』となり、
水面下での交渉を受ける事もありますので、
もしブログをお読み頂いているお客様でご検討物件があるなら、
一度詳しい話しを聞いてみる方が良いと思います。
住宅ローンの金利や物件価格が仮に上がったとして、どうでしょう？
いきなり金利が１％上がったり、物件価格が１割上がったりはないでしょう！
（１００％無い訳ではありません）
金利が上がったとしても変動金利で0.25％とかではないでしょうか？
しかも消費税が上がると、不動産流通は冷え込みますので、下落要因となります。
お家（自己居住用資産）は、利益を追求するものではありません。
『今金利が上がるから』とか『物件価格が上がるから』とかで、焦って購入しない事が大切です。
確かに金利や価格は大事な要素ではありますが、それよりも大事な事は
『必要か必要でないか』です！
一喜一憂しない為にも、購入動機をはっきりした方が良いと思います(^^)/

先日REIT（リート）の分配金の平均数値が３％台となったそうです。
分配金は株式で言う『配当金』、投資不動産で言う『収益率』となります。
今年１月は５％台から２％近く下がっています。
理由の一つとして、『不動産価格が上がっているが、賃料はまだ上がっていない』となります。
株価が上がり、円安になり、景気が良くなってきているので、
早い目に不動産の取得をしているのでしょう。
しかし・・・
景気が上がり、賃料が上がるのは良いのですが、
万が一、景気が期待以下の場合、この時期に購入した不動産の資産価値が下がり
収益が不利に働きます。
もちろん、リスクヘッジを取っていますので、
購入時期にもばらついて購入していますので、万が一の時でもある程度は大丈夫でしょう。
しかし少し分配金の下落率が急激なのが、気になります。。。

先日書き込み致しました『公示地価』に関しての続編です。
大阪府で見ると、全体的には上昇地域が昨年度より増えましたが、
地域は南大阪・東大阪地域に比べ、大阪市や北摂地域に多く、
地価上昇傾向が大阪の場合、北　→　東　→　南と時計回りに上昇する傾向があります。
商業地域では阿倍野・天王寺が『あべのハルカス』・ＪＲ大阪の『うめきた』がけん引役となりました。
住宅地と違い、商業地は景気の良し悪しに敏感に反応しやすく、
又大型の開発が、有れば周辺地域は上昇傾向になります。
堺市北区では、下落地域率は42.85％上昇地域は有りませんでした。
北花田町２丁　145,000円　←　146,000円≪下落≫
百舌鳥本町　122,000円　←　123,000円≪下落≫
東浅香山町１丁　151,000円　←　151,000円≪横ばい≫
新金岡町５丁　181,000円　←　181,000円≪横ばい≫
百舌鳥西之町２丁　122,000円　←　123,000円≪下落≫
中百舌鳥町１丁　189,000円　←　189,000円≪横ばい≫
百舌鳥本町２丁　124,000円　←　124,000円≪横ばい≫
※1000円未満切捨て、1㎡あたりの価格です
　全て住宅地です
住宅地は商業地と比べ、景気の良し悪し反応は遅く、
需要と供給のバランスが大きな影響を受け易いとなります。
一部の雑誌等では、『東京圏以外の地価は全て下落する』と
少し強引な論調ですが、全く違う訳では無いと思います。
民間の土地開発だけでは、極地的尚且つ散発的となりがち
官民の土地共同開発があれば、少なからず地価の維持にはなると思います。

先日公示地価の発表がありました。
そもそも『公示地価』ってなに？
公示地価とは・・・
国土交通省が毎年１月１日時点の土地の価格を示したものです。
公共事業等に用いられます、商業・住宅・工業・林地と用途に分け
更地（建物が建っていない状態）として、１㎡あたりの価格を算出致します。
評価は不動産鑑定士が行います。
不動産価格の客観的要素となります。他にも『路線価格』・『基準地価』があります
『路線価』は財務省が主幹で、税金の算出するものに用います。
『基準地価』は各都道府県が行い主に不動産取引価格の基準とするものです。
ちなみに不動産鑑定士が評価を行うそうですが・・・
（同じところを年に何度も行うの？）
例えば・・・
大阪市天王寺区真法院町10-6
公示地価・・・540,000円
路線価格・・・430,000円（平成24年度）
基準地価・・・544,000円（平成24年度）
※１㎡あたり千円未満切り捨て
この様に『公示価格』と『基準地価』は価格が近いですが、『路線価格』はかなり下回っています。
他の地域でも同様で、『路線価格』はひとり価格が下回っています。
理由としては、路線価格は道路に価格を付けその道路に面した土地の価格ですので、『公示地価』や『基準地価』はその不動産ズバリですが、道路が東西に走っている場合は、[南向き]と[北向き]と同じ値段になる為と、用いるのが【税金】ですので、評価基準を下げているそうです。
（定かではありませんm(__)m）
さて『公示地価』に話しを戻しましょう
今回の公示地価は、『下げ止まり』が一部に見られ、『地価デフレの終焉か！』なんて記事も目にします
実際大阪圏（大阪府全域と兵庫県・京都府・奈良県の一部）では、前年比で住宅地-0.9％商業地-0.5％と下がりましたが、３年連続の下げ幅減少で上昇地の2012年が137地点から2013年は249地点（住宅地）と上昇地域が増えたと示していますが・・・ここは続編で書込み致します。
全国の公示地価では、前年比宮城県が上昇・愛知県が横ばいとなりました。
宮城県は震災後高台への移転が需要が高くなり、上昇へつながったと言えます
愛知県では自動車工場が円安を受け活気を取り戻し、需要が高まったと言われています。
公示地価は景気判断の一つのバロメーターです。
今年は期待できるのか？
続きは続編で書込み致します。
ちなみになんですが・・・
当社では≪査定レポート≫を作成する場合、裁判所・金融機関等に査定根拠を示す場合は『公示地価』と『路線価』を用います。
ちょっとした宣伝でしたm(__)m

来年４月より消費税が５％から８％へなるにあたり
『価格表記』に関して先日発表がありました。
不動産の場合、物件価格表記は現在、消費税を含み金額を記載しなければなりません。
実はこれは、３％から５％になった時すぐには実施されず、かなり時期が経ってから
『広告等は全て内税にした金額を記載』と表記方法が変わりました。
今回も外税表記案が出ているそうです。
例えば　土地価格：1200万円　建物価格（税別）：1300万円の物件があったとします。
現行法では、2565万円（税込）と総額表示されます。
（土地価格：1200万円＋建物価格：1300万円＋消費税：65万円）
外税表記方式が導入されれば、2500万円（税別）消費税104万円と表記になります。
一見は物件が増税前より『安く』表示がされる訳です。。。
実際に実務では、内税方式に移行した時には、2500万円（外税）物件は
広告活動に於いては、内税表示方式になっても2500万円（税込）とされた業者さんが多かったと思います。
では65万円の消費税はどこへ行ったのでしょう？
①業者が消費税を全て負担する。（実質の値下げ）
②物件価格とは別の項目でお客様から徴収する。
物件価格が上がったイメージがするのを嫌ったので、①か②の方法を取った業者さんが多かったと思います。
増税後の反動を緩める目的があるとは思いますが、
お客様には結局一緒の事・・・
また同じ様に外税表記から内税表記に意向する時も同じ事になるのでは？
不動産価格表記にはいろいろルールあるので、ご検討されている方は増税後も要注意です！

星野リゾートがＪ―ＲＥＩＴへ参入
ＲＥＩＴと言えば不動産系かファンド系が、上場し運用をしているのが通例ですが
『星野リゾート』と言えば、
ホテル等を手掛ける観光業で有名な企業ですが、
今度上場を検討しているそうです。
通常は銀行等から資金を調達し、敷地を購入したり、建設したりまたは、ホテル等を買収する形式だったのが、ＲＥＩＴを使い資金調達する事になりそうです。
どう違うのか？
金融機関の場合は、当該不動産を担保として提供させます。
基本的には担保の範囲内での資金調達となりますが、
観光地等のホテルや施設は、都市部に比べ担保評価が低いので
資金調達に不足が出来ます。
ＲＥＩＴの場合は担保評価もありますが、企業が賃貸借を行い、
これを投資家に分配する形ですので、運用会社（賃借人）の手腕によって
不動産付加価値を加え、収益性を高める事も可能となります。
イオンも大型ショッピングセンターをＲＥＩＴにする等
不動産系・ファンド系以外の業種からの参入が目立ち始めました。
企業にとっては、不動産資産を購入する事なく賃貸借する事によって
資金（現金）の自由度が上がり、金融機関に左右されずに出店の計画が立てれます
投資する方は、投資を行う幅が増えた事になります。
今までは、『住居』・『オフィス』が中心だったのが、
『観光』・『商業施設』・『物流センター』等。
これによっては『ＲＥＩＴ』は都市部だけのモノから
地方へ資金が流れやすくなり、不動産価値の向上にも期待が出来ます
但し、居住系・オフィス系とは違い、ダメだった場合の『つぶしが効きにくい』
当然運用会社も複数の案件を地域を分けて運用するとは思いますが、
現段階ではリスクが高いのでは？ないでしょうか。。。。
地方不動産の活性化の為に成功して頂きたいものです(^^♪

さて久しぶりの不動産豆知識です。
安部政権が発足して、はや３ヵ月経ちました。
『アベノミクス』・『三本の矢』・『インフレターゲット』等、政策の実施に株式市場・為替市場がいち早く反応をして、次回の短観（全国企業短期経済観測調査）等が期待されます。
次の日銀総裁人事も注目を集めていますが、現在は元財務官の黒田東彦アジア開発銀行総裁で調整をしています。
日銀総裁人事が不動産と関係あるの？
『大ありです』とまで、行きませんが間接的には関係が有ると思います。
次の日銀総裁が金融緩和を積極的に行う人であれば、２つの点で少なからずとも関係してきます。
まずは、『住宅ローン』です。
住宅ローンの内銀行等が取組む商品で変動金利は『短期プライムレート』と連動する事になっています。
https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/index.htm/
金融緩和政策のなかで、ゼロ金利政策を実施すれば、短期プライムレートにも影響が出ます。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%BC%E3%83%AD%E9%87%91%E5%88%A9%E6%94%BF%E7%AD%96
実際ゼロ金利政策を実施した時、変動金利の店頭表示（都市銀行）は2.375％と現在の2.475％より0.1％低い水準でした。
ゼロ金利政策や量的緩和策を行いかによっては変動金利や短期・中期の固定金利に影響が出るだけでなく、
エグジット（政策終了時）の短期プライムレートがどの様な動向になるのか？
もう一つは、金融政策を行うって事は、市場に出るお金を増やす事となります。
そのお金はどこに行くのでしょう？
不動産に於いては、リート等に代表される不動産収益です。
実際安部政権になって以降、株価も上がりましたが、リートも上がっています。
お金が集まる　→　不動産収益を買い増す　→　賃料が増える　→　還元をする
単純に言いますとこの様になります。
但しこれらは賃料が維持または上昇する事が大前提です。
長期成長戦略が不発に終わり、賃料が下落した場合や保有する不動産が多過ぎる場合（ルールは有ります）等、収益効率が悪くなれば、当然不動産の資産価値も下落します。
不動産と日銀との関係はこれだけではありませんが、政策によっては多かれ少なかれ影響を及ぼす事となります。
次の日銀総裁になられる人には、期待をしたいですねぇ～

さて、先日のストック住宅活性化フォーラムの続き・・・

基調講演
リクルート住まい研究所主任研究員・・・島原万丈さん
講演内容
市場意識調査に基ずくストック住宅を買わない理由
①リフォーム費用で結局割高になるのでは・・・
②隠れた不具合
③見た目が汚い
中古住宅を売るには営業マンがリフォームの提案ができる、ワンストップの営業が必要ではないか？
具体的な事例が出てきたので、判り易い講演内容でした。
私の意見
新築住宅と中古住宅を並行して検討されているお客様も多いと思います。
結果的にはどうでしょう？
８割近い割合で、新築を購入されるのではないでしょうか。
新築と中古の決定的な差・・・
新築の場合『モデルハウス等視覚でアピールできる』
中古住宅の場合リフォームを提案のしかたが、
①過去の施工事例集を写真で見せる
②同規模のリフォーム済の物件を案内する。
・・・この程度の提案しか出来ていないのが実例と思います。
そこへ、新築のモデルハウスを見れば、中古住宅リフォーム提案は一発で吹き飛んでしまい
結果新築住宅の決定率が高くなります。
中古住宅を販売するのには、ある意味新築住宅を販売するより
営業のスキルや知識は必要かもしれません。
中古住宅の魅力や資産価値の目減り率の低さ等を、ちゃんと理解して
お客様へご提案できる様になる必要があると思います。
私が考えるに、島原講師が講義の中で言っていた『ワンストップの営業』のスキルより、
提案が出来るネットワーク（工務店等）造り、各々得意分野で賄う。
一昔前の様に、『即案・即決』を求めるより、
少し時間を掛け、お客様にご検討頂く方が現実的と思います。