カテゴリー: 知って得する不動産豆知識

先日は終電の都合で・・・フォーラムの内容に触れる事なく終わってしまいましたので
その続きを・・・
ここで出てきます『ストック住宅』とは、空家だけでなく中古住宅全般を指します。

『大阪の住まい活性化フォーラム』設立記念シンポジウム
開会のあいさつ
大阪府副知事の小河保之さんがご挨拶でスピーチ
内容・・・覚えていません
国土交通省住宅生産課住宅ストック活用・リフォーム推進官の松野秀生さんのスピーチ
内容・・・国交省としてストック住宅を活用できる様にする？？？？的な内容だった様な・・・・要する覚えていません
基調講演
立命館大学教授・・・大垣尚司さん
「住まいづくりの新時代：ストック社会の暮らし・住まいはどう変わる」
講演内容
①住まいについて、新築を購入するなら、立地条件の良い中古住宅を買った方が良い。
同じ沿線での新築住宅と中古住宅の価格比較
②米国・英国に比べ日本では住み替えのニーズが少ない。
生涯の引越し回数：米国・英国６回に対して、日本は２．５回
私の意見
確かに、新築住宅を購入するのなら、中古住宅で立地の良い所を購入した方が良いとは思いますが、
又私の持論にも近いところはありますが、違う点も有ります。
それは、教授さんの見解では、都心一局中となり、地方の物件に関してはどうなるの？
ではなく、購入者さんが物件を検討するにあたり、
まずは購入者様の地域的付加価値（例えば地元だからとか、地域に子供が多いとか・・・）を基に
新築or中古で検討する方が良いと思います。
いくら通勤時間が短くなったから良いって事ではありません。
次に米国・英国に比べると・・・・
これは、文化の違いが大きいと思います。
確かに米国は、中古住宅市場も活性的ではあり、生活のスタイルに併せて、引越しをするのでしょう。
また中古住宅の価格においても、判り易く（ケースシラー）等の数値で判断し易い。
但し我が国日本においては、大きな文化の違いがあります。
先代からのお家に住んでいるとか、父親から貰った土地等
祖先を敬う文化があります。
これらを米国・英国の様に引越し文化にあてはめるのは、少し違う気が・・・
確かに大垣教授の言われる事は理想的（不動産流通の観点から）では、
有りますが、現実的とは言えないと思いました。
引越しが少ない日本だから、どうするの？
活性化に繋げるには、どうするの？
ここが大きな問題点であると思います。
これらに関しては、このシリーズの最後に私の個人意見として書込み致します。
※あくまでも私の個人の見解です。

昨年の日経新聞地方欄に『大阪住まい活性化フォーラム』開催の記事が載っていました。
大阪府がストック住宅（既存の住宅）を活性化させる為のシンポジュームを開催する内容でしたので、
当社の取り扱い物件の大半が中古住宅
中古住宅の魅力に付いては以前このブログでも書かせて頂きました様に、
私自信が中古住宅推進派でありますので、大変興味を魅かれ早速申し込み
会場の谷町４丁目のパスポートセンターが入っています。
『プリムローズ大阪』

会場に入ると・・・おや？
宅建協会本部の副会長の三尾さんではありませんか！？
昨年から西淀川区の青鳩会メンバーさんに大変お世話になっていて、
三尾副会長を紹介して頂き、その後も気に掛けて頂き、
三尾さんも『あれ？帆足さん！堺市支部から来たの？』
『いいえ、新聞見てなんです・・・』
『横どうぞ』
早速フォーラムの開催ですが・・・
この内容はもう少し掘り下げて書き込みしたいのですが・・・
終電が・・・
取り敢えずここで終わります。

皆さんメリークリスマスです。
クリスマスは如何お過ごしでしょうか？
今日は朝から家の近くの銀行に行く用事がありましたので、
『銀行行って会社行くは』
『？銀行・・・リクも行く！』
『いいよ行って帰って来るわぁ～』
『自転車で行こか』
『マジっすか？』
リクの自転車は時間がかかる・・・・
しかしリクは自慢のマシーンに跨り、出発！

往復15分の銀行に行くのに、倍以上かかって行きました。

先日の新聞記事で、『南欧危機バブル崩壊』・『米国金融緩和政策住宅に波及』と有りました。
南欧危機の方は、皆さんご存知のギリシャが発足となった財政危機問題で、地中海を挟んだ隣国のキプロスで、開発途中のリゾート案件がとん挫し、不良債権化している記事。
米国金融緩和政策の方は、ＦＲＢが金融緩和政策（ＱＥ３）を実施、住宅ローンの金利が下がり、住宅の需要が高まったと記事になっていました。
同じ紙面に掲載されているのですが、双方ともに金融政策によって影響が出ると言う事になります。
不動産と金融とは、切っても切れない関係に有ると言っても過言ではないと思います。
例えば、マンションやオフィスビル等の建設や開発には、100億を超える開発費用が発生する案件も多いのですが、この場合手元資金で賄う事は有りません、
銀行からの借入等、金融期間から融資で賄ったり、ファンド等の活用を致します。
この時に金融機関が貸し渋り等、資金調達が出来ない場合は開発が出来ない、
又利息が高く採算が取れない等の理由で、不動産の流通に影響がでます。
不動産の流通が低下すれば、不動産価格は下がり、簿価を下回り、損が出るとなります。
逆に米国の様に緩和政策し、資金が市場に多く有る場合には、
開発の資金調達が楽になり、利息が低ければ利益が出やすくなり易く、
各社が開発に意欲的になり、需要が高まると、流通が活発化するとなります。
当然住宅ローンの利息が低ければ、その分買う人にとっては好条件となり、買い易くなります。
しかし、我が国日本では、ここ数年の住宅ローンの金利は低いのに、流通量は低下しています。
これは幾度か書き込み致しました様に、需要の低迷があり、
『金利が低い』だけでは、需要の拡大にはつながりません。
不動産と金融は密接な関係であるのは、間違いないのですが、それが需要増の必勝法ではありません。
米国の場合も一時的なモノと観る人も多いそうです。
※私個人の意見です。

前回の売却の方法は大きく別けて２つ有る事をお伝え致しました。
買取と一般売却です
一般売却の流れは
①査定
売出し価格を決めます。近隣の価格や直近の成約事例を基に、
不動産業者から価格の提示を受け、最終的には依頼者（売主）さんが決めます。
②媒介契約の締結
不動産業者さんと依頼者（売主）と媒介契約を交わします
契約の種類は３タイプ有ますが、ここでの説明は致しません。
③販売活動
新聞折り込みやネット等の広告媒体に掲載するだけではなく
同業他社さんへ紹介したり、広く告知を致します。
④案内
前記の活動を通じて、お客様（買主）へご紹介し、実際に内覧頂きます。
ここは次回の中でもう少し詳細に説明致します。
⑤契約・決済
前記で内覧になられた方が、ご契約の意思を示されたら
ご契約となります。
ご契約やご決済には、その物件ひとつひとつ当事者の意向を考慮して
契約の内容や決済の方法を決めます。
売却を決められた時からご決済までの一連の流れです
次回では『案内』等もう少し詳しくご説明致します。

久しぶりに書き込みする『知って得する不動産豆知識』です・・・
さて、所有している不動産を売却する場合大きく別けて２つ有ります。
１・買取り
不動産業者さん等が購入する方法です
新築戸建への買い替えの下取りであったり、なにかの理由で買い取って頂いたりと理由は様々ですが、
利点は案内等で一般の方に公開する必要が無く、確実に売却ができ、スケジュールもスムーズです。
デメリットは、価格が一般の方への売却に比べ低い。
不動産業者は購入して後、商品化（リフォーム等して）し、経費（登記費用など）・利益を乗せて再販致します。
概ね一般市場価格に比べ７割～８割位の取引価格と言われます。
２・一般売却
取引相手はエンドユーザーさん（多くはそこに住む人や利用する人）となります。
利点は一般市場価格での取引ですので、上記の買取りと比べると価格は高いです
デメリットは、販売を決めた時点では、売却が決定している訳ではありません
売れない可能性もあります。
一般の方への公開が必要です。
『どちらがいいの？』とよくお客様から聞かれますが、双方にメリット・デメリットが有りますので
良くご検討されたうえで、ご判断された方が良いと思います。
先日もご遠方にいて、『大阪のマンションはもう使わないので売却したい』と相談がありました
売却プランを提出致しました。
『同じマンションで複数件物件が出ていますが、やや一般市場では時間が掛かるかもしれません』
と簡単に市場分析をして回答致しましたところ
『管理費や修繕積立金が負担になるので、買取りの方向で検討します』
とご返事頂きました。
こちらのお客様は結果的には『買取り』と言う事で決められましたが、
判断の一つの目安として、
『お金』と『時間・確実性』を比べて、ご検討者様がごちらが優先順位が高いかで判断されても良いと思います。

先日新聞記事にこんな事が書いていました。
『中国不動産バブル崩壊か！？』
内容としては
中国の人口が『一人っ子政策』の為、生産人口（15歳～65歳）の減少を迎え
不動産需要が減少傾向にある・・・
では、我が国日本ではどうなんでしょうか。
昭和４０年代後半から、日本人にとって不動産は『夢のマイホーム』と唄われる様に
一つの目標となっていました。
この頃の人口はご存じの通り、第２次ベビィーブームで子供が沢山いて
経済も高度成長を続け、バブル経済へと続く訳です。
夢のマイホームから現実買える財力・子供が増え必要性から、
住宅が良く売れた時代となりました。
つまり、『必勝法』とは・・・人口の増加です。
人口増加となれば、２０年～３０年後には生産人口が増え
昭和４０年代後半の様な、必要性は生まれます。
（財力的問題は残りますが・・・）
少し乱暴な表現とは思いますが、不動産価格上昇の必勝法では有ると私は考えます
人が生まれるって事は、第３者がどうこうと出来る事では有りませんが
第３者が生み易い状況にする事は出来ると思います。

さて、すっかり秋模様になってきた、
昨日私の休みと近くの幼稚園の説明会があったので
家族３人で行って来ました(^^)/
我が御曹司、陸矢君は説明会なんてそっちのけ・・・
大好きな砂場で一生懸命遊んでいたので、
私は陸矢くんとお友達のたっちゃんとの子守り
しかし子供の性格ってはっきりでますね～
お友達のたっちゃんは『マジメ』の性格
『たっちゃんこのバケツにお砂いれてね』
『りくもたっちゃんといっしょにお砂いれてね』
たっちゃんはバケツに砂がいっぱいになるまで
せっせとスコップで砂を入れるのですが、
りくは半分くらいまで入れると、他の事が気になって
別の場所に遊びに行きました
落ち着きのないのは、誰の遺伝子？
そんな性格が全く違うりくとたっちゃんは大の仲良し
一緒に幼稚園行けたらいいのにね

千里ニュータウンの入居が開始されたのが、
1962年9月・・・大阪都心へのアクセスが良い事と高度成長期を迎え
当時は人気のエリアだったそうです。
しかし、現在では建物の老朽化や住民の高齢化で人気に陰りが出始めて
年々人口減少が続いているそうです。
しかし、再開発を機に人口は増え始めたそうです。
これは・・・千里だけの問題ではなく、御堂筋線の反対側にあたる『新金岡』でも言える事となっています。
５階建のエレベータがない公団住宅や公社分譲など、階数が高いに連れ、住みにくくなっている。
室内の問題点も、当時は洗濯機がそれほど普及しておらず、
洗濯機を置くスペースはお風呂場の前の通路部分。
またエアコン等の普及率も低かったのもあり、設置は出来るのですが、外機との接続が困難。
駐車場も各一戸に付き１台もなく、駐車場が不足している住宅もあります。
一部では（府営住宅２丁）建替えが進んでいるのですが、
まだまだ、これからでしょう。
１つめは府営住宅と分譲住宅の垣根を越えた、再開発が必要かもしれません。
〇丁〇番分譲エリアだけで考えると再開発の規模としては、限定的なものとなり
また建ペイ率や容積率の問題で高層化できる地域とそうでない地域とに分れます。
東京の話しですが、東京駅が建替えになった時に余った容積率を
大手デパロッパーが買取り、丸の内の自社オフィスビルにその容積率を利用した認めた等
点の再開発ではなく、大掛かりな再開発が必要と思います。
２つめは、１つめと同様ですが、府営住宅でもＰＰＰ（官民パートナーシップ）を活用し
例えば、府は民間企業に府営住宅の土地を民間企業へ一括で貸し出しして
建物は民間企業に運営させる等、予算面での配慮も必要を思います。
このまま行けば、新金岡の街が『オールドタウン化』に向かうことは間違いがない事ですが
早い目に対策を講じれば、住む人が住み易い地域として生まれ変わるチャンスと私個人は考えます。

前回の続編です。
前回では、賃料で売却価格の補てんをすると言った内容でした。
では、『物件価格と希望価格に差がある人は皆さんこの方法で・・・』
とはいかないです。
この方法は『誰でも』・『どもでも』・『いつでも』使える必勝法ではありません。
まず一番と言っていい条件ですが、
『住宅ローンが残っていない』または『住宅ローンの年間返済額が年間賃料想定額の半分以下』
この方法は賃料を売却価格に補てんをするのが、目的となります。
住宅ローンへ返済をする場合、仮に賃料が10万円で、返済金額が10万円とします。
銀行等に支払う10万円には、金利と元金が含まています。【元利均等払い】
10万円のうち5万円が元金・5万円が金利と致します。
元金はそのまま補てんにあてれますが、利息は補てんにはあてれません。
となりますと、前回の試算でご説明すると、
5×60（年間補てん額）＝300万円
2000万円-300万円＝1700万円
現在の価格は2000万円・築後5年増しで1700万円
この場合ですとどちらを買うでしょう？
この方法を用いる場合には、
下落価格　＜　補てん価格（賃料と経費・金利の差額）　
の計算でないと成り立ちません。
また地域的な要因もありますので、検討時には充分市場調査等が必要です。
また築年数が古い場合には、設備等のメンテナンスリスクもあります。
通常の収益還元法で物件を購入する場合では、
利回り（購入価格に対して年間の収入率）が10％前後で検討されるのが通例です。
2000万円の物件ですと、年間賃料が200万円（家賃16.6万円）であれば、10％となります。
前回の試算を利回りに置き換えると、6％（家賃が10万円の場合）となります。
つまり、この方法では『儲ける』とはムリです。
あくまでも『希望価格の補てん』をする方法論です
１つ、１つの物件によって異なりますので、ご興味がある方はお気軽にご相談下さい。