カテゴリー: 知って得する不動産豆知識

先日２年前に売却の依頼を受けました、お客様からご連絡が有りました。
２年前に私の知人が、物件を探しているので、空家になっている物件に
手紙を送り、ご返事が有ったお客様でした。
結果当社で売却依頼の受け、販売活動を致しましたが、力不足で成約に至らず
その後他社さんへ売却依頼をされましたが、これも結果が出ず、再度当社へご連絡を頂きました。
ここで私が提案したのは、２つ
『１つは現状の価格を下げる』
お客様は本意ではない様子。
『もう１つは賃貸に出されてはどうでしょう』
仮に今の価格が2000万円とします。
物件は築後12年の戸建住宅。
価格を下げるとなれば、1900万円とか1800万円とかで下げて売れればいいのですが
当然この時点では、確約されるものではありません。
ひょっとしたら、まだ下がる可能性もあります。
賃貸で募集するとなると仮に家賃相場が10万円とします。
この場合既に取得している物件での計算ですので、
お客様が付いてから計算致しますが、借主さんが仮に5年住んでいたとしましょう。
5×120万円（年間収入）＝600万円（税引き前の計算です）
5年が経ってその人が出て行く事となった場合。
2000万（当初の売却希望価格）－600万円＝1400万円となります。
この時点で築後17年で、この時の相場は判りませんが、
相場が同じとした場合、築後12年の物件と築後17年の物件が２つ有った場合。
双方とも多少の手直しが必要な場合では、どうでしょうか。
600万円安い物件を買いませんか？
仮に相場が下がり、1400万円では高いとなった場合でも
更に賃貸で募集すれば良い事です。
仮に次は家賃が8万円と致しましょう。
同じ様に5年借りて頂いた場合、
5×96万円（年間収入）＝480万円（税引き前）
この時点では当初の価格を基準とすると、920万円
築後22年にはなっていますが、どうでしょうか。
当然リスクは生じます。
5年以内に出て行ったら・メンテナンス費用がかかる
空家にして、固定資産税等の年間経費が掛かるだけで無く、評価も落ちるでしょう。
もちろん今回の提案が良かったと言い切れるのは、5年後になりますが
売るしか方法が無い訳ではありません。
ここはもう少し掘り下げて書き込みしたいので、続編にて・・・
（っていつ書くネン）

先日『国土交通省』から、不動産価格の指標となるものが発表されました。
『不動産価格指数』
2008年4月～2009年3月までの不動産価格を100と数値化し、
住宅総合とマンション・更地建物付土地の３つに分類し各々不動産価格の数値を出し
投機不動産等の指標とするのが目的・・・とありました。
https://www.mlit.go.jp/common/000221784.pdf
さて、公示価格や路線価等、他にも不動産の価値を示すモノは有りますが、
今回の『不動産価格指数』は他のモノとの違いはなにか。
１つ目は指数ですので、平米単価で表すのではなく、2008年平均値100に対しての数値である点。
２つ目は毎月数値が出る点。（前年同月比も表示。）
例：〇〇年〇月94.6％　（前年同月比5.6％）とあれば、
2008年平均値に比べて、5.4％下落している（前年同月比と比べると5.6％上昇している）
３つ目は国際的な数値である点。
他国の不動産価格と比べ、日本の不動産価格の数値を見れる事となり、
外資の投機判断となる。
とある不動産コンサルティング等では、
『購入のタイミングを計るのに良い』的な記事がありますが、
はっきり言って、個人の方がこの指数を見て買うか・買わないかを判断するは不適切です。
不動産コンサルティングを名乗るのであれば、もう少し内容を理解した方がいい・・・
なぜなら、まずは大きな地域では分けていますが、
例えば：堺市北区新金岡町５丁の数値は出ていません。
購入を検討している人が、『大阪府全域で探している』なんて人はおられません。
（仮にいてたとして、どうやって物件探すの？）
不動産価格は地域差によって、かなり変わります。
大規模分譲が開始！とか、中古物件に関しては物件によってはかなり差がでます。
もしこの数値だけを見て判断するなら、ここ数年は間違いなく購入できません。
不動産価格の利点は、マクロ的に投機としての判断としては良いと思います。
今までになかったのは、国際的な数値として、外資の呼び水となる事もあると思います
東証で現在『住宅価格指数』
関東圏の中古マンションの価格を数値化したもの。
こちらの方が購入や売却時期の判断としては、有効と思います。
持論ですが、『不動産の購入のタイミング』は、検討者が『必要』と思った時が
購入のタイミングです。

先日の日経新聞にこの様な記事がありました
『不動産投資推進へ税制優遇・・・』
https://www.nikkei.com/article/DGXNASGC2900T_Z20C12A6EE8000/
成長ファイナンス推進委員会が不動産市場活性化に向け税制優遇を提言する内容
土地や建物の所有者が現物で組合へ出資した場合、現行法では譲渡益がでれば納税の対象となるのを
この時点では課税対象とせず、出資した分の持分を第３者へ譲渡した時に課税する内容
要するに遊休不動産（なにも利用していない土地・建物）を組合へ遊休不動産現物で出資し、
ＲＥＩＴ（リート）の出資を促す内容です。
確かにこれであれば、
土地を所有している人の場合
『今売れば税金で持って行かれるだけ、かといって建物を建てれば費用が莫大なにもせずに・・・』
そこで・・・
組合に土地を提供し、ＲＥＩＴに出資をさせ、建物を建てて、証券化させる
仮にこの時点で土地と建物の価値が同額であれば、元の遊休地所有者の持分は５０％となる
※この持分を第３者へ譲渡した時に課税となる。
成長ファイナンス推進委員会の提言ですので、法案にもなっていません
活性化となるでしょう・・・しかし・・・これって一部の遊休不動産ですよね～
例えば〇〇県〇〇郡〇〇町周りは田んぼや畑に囲まれたのどかな場所に１０００坪の敷地を持っている人には、恐らく関係ないでしょう。
ＲＥＩＴですので、当然収益効率の高い都心の不動産が対象
そんな物件って、どれだけあるのでしょうか？
提言は悪いとは思いませんが、効果の幅はかなり『狭き門』
不動産は大きく別けて３つ
大阪で言うところの梅田・本町・難波・天王寺・臨海工業地域等の『商業工業地域』
不動産を利用する人はほとんどが法人や組合
皆さんがお住みになる『住宅地域』
その他の農地等『その他地域』
３種類の不動産とも違う影響で価値の変動がみられます。
判り易いのは『商業地域』・・・
景気の影響がもろに受け易く景気がよければ地価の向上・悪ければ地価の下落
『住宅地域』は確かにここ数年下がりぱなしですが、商業地域に比べ上下の波はありません。
ここで申し上げたいのは、『需要と供給』です。
商業地域は景気に左右されやすく、いいも悪いも即効性が高いのに比べ
住宅地域は長い目で、考える必要があると思います。
少子化問題等は住宅地域の下落に大きな影響が出るのではないでしょうか。
長期的な構想が必要です。
今日の書込みは私の個人的な感想や意見にしか過ぎませんので、ご了承下さい。

先日の日経新聞の特集で『家族信託』とありました。
『家族信託？』初めて聞くワード・・・？
信託と言えば、投資信託等自分の資産を他人に運用し、損益が発生したりする商品であったり
『信託銀行』等は個人や法人の資産を管理したり、『遺言』等に携わったりと
要するに他人に資産を提供し受益権を得るって言うのが、『信託』ってイメージです。
ちなみに話しは反れますが、『信託銀行』は宅建業の免許がなくても、宅建業を行う事が出来ます。
同じ金融業であっても、銀行は不動産の売買仲介を行う事はできません。
注：自分が持っている不動産は別ですが・・・
資産管理の一環として、宅建業の免許がなくても宅建業の行為をしてもイイんです！
（川平慈英風に・・・）
『コラコラ！さっきのブログ引きずってる・・・』
で、話しは戻りますが、『家族信託』って・・・
新聞で読む限り、一種の遺言等と同じ、相続の手法です。

これから不動産は人口統計上、余ってくる状態です。
『今、自分たちは住んでいる家があるが、親の家を相続したらどうする？』
『相続した不動産を売却したいのだが、相続人の意見が合わない場合どうすれば？』
家族相続の場合では、この様な場合でも対策の一つのなるのでは？
今の私の知識では、はっきりとした事は言えません
相続人や被相続人にとって、どの様にメリットがあるのか？またどの様なデメリットがあるのか？相続税はどの様になるのか？
少し勉強してみます
知識が付けば『不動産豆知識』でご紹介したいと思います。

久しぶりの『不動産豆知識』です。
今回は不動産投資に付きまして書き込み致します。
不動産投資と言えば大きく分けて、２通りのパターンが有ります。
１つは、収益不動産を購入して、人や法人等に貸す、所謂、大家さん業です。
この場合、『直接投資』と呼ばれるものです。
もう１つは、リート等の『間接投資』と呼ばれものです。
所謂、金融商品の一つです。
リートの仕組みは簡単に言いますと、
特定目的会社が不動産から生じる収益（賃料）を投資家に還元する。
直接投資型と比べ、メリットは
①不動産投資のプロが投資家に代わり運用をする
②大型案件が多く、また複数にリスク分散投資を行う為、比較的安全
※リスク商品ですので、元本保証はありません。
③直接投資に比べ、低予算から始められる。
デメリットは
①直接投資と比べ、利回りは低い
②特定目的会社は不動産を売却・開発・分譲を目的としない。
③比較的、都市一局型のオフィス系が多く、天災等のリスクには弱い。
平均利回りは５％前後だったと思いますが、
直接投資型に目安の１０％の運用に比べれば低いと思います。
但し、その分リスクは低くなります。
昨年、東日本大震災後の下落時には、投資信託と同様に日銀の買取りを行い安定化を図りました。
無論リスク商品ですので、過去にはリーマン・ショック後、
08年10月に、ニューシティ・レジデンス投資法人が破綻しました。
リートが出来て、これまで不動産投資は直接投資するしかありませんでしたが、
間接投資として、不動産投資を行う事が出来るようになりました
手元に権利書の代わりに証券と言った、新しい投資の形です。
不動産投資には、『投資』である以上、リスクを伴うものです
商品等に関しては、証券会社など専門家に、ご確認下さい。

どんな土地にも境界線はあります。
我々不動産業者は売買等で土地の境界を確認することも業務の一環ですが
測量が古いものや残地（基の土地から分筆して売った残りの土地）等は
法務局に備え付けの測量図と現状が異なる場合も多々あります。
先日も『父の代で分筆したが、境界はここだと思っていた・・・』
しかし測量をしてみると・・・全く違う・・・
建物等があったりすると割と判り易いとは思うのですが、
私道等の場合や水路（青線と呼ばれる）等が含まれ地権者が多い場合等
『昔こう決めたじゃないか』
『それは父親の代で聞いた話しではここ』とか
トラブルになる事もしばしば・・・
境界が決まらず、トラブルになってそのまま放置しておくと
将来に亘り、子供さんの代や孫の代で、またトラブルと言った事にも成りかねません。
境界のトラブルを相続しても、相続された方は問題の先送りにしかなっていません。
やはりここで重要なのは、測量士等を入れて境界明示をしっかりしておく方が良いと思います。
売買の時等に行う事が多いのですが、日常でも隣地の方と日常話しの中でも互いに認識しておく方がよいと思います。
それでもトラブルになってしまう場合は『特定筆界制度』等で境界を決める制度もありますので、
ご不安がある人は一度相談してみて下さい。

今国会の注目は消費税関連法案の成立するのか？
与党と自民党が言っている事は結局同じ気がするのですが・・・
不動産のご購入をお考えの方には、重要な問題ですね～
『あと３年後に買おう！』って方も、もし消費税が増税になるのなら
『今見ていた方がいいのでは？』ってお考えになられる人も多いと思います。
先日のお客様の『買うタイミングを早めた方が良いのでは？』って言っておられました。
確かに、消費税が現行の５％から８％・１０％になると、支払う税金はとても大きくなるます。
但し、例えば
①新築住宅で物件価格が３０００万円（消費税別※１）[土地：1500万円・建物：1500万円]の物件を買うとした場合、
支払う消費税は、現行法の５％の場合、3000万円×5％＝150万円・・・ではありません
土地価格には消費税は課税されませんので、建物価格にのみ課税されます。
5％の場合ですと、1500万円[建物価格]×5％＝75万円となります。
もちろん、消費税が10％になった場合は同じ条件化では、税額は150万円となりますが…
②中古住宅の場合は課税される物件と非課税の物件に分かれます。
個人さんが売主の場合は非課税で課税業者（不動産屋さんが売主の場合等※２）は土地価格と建物価格に振分、税額を算出致します。
①・②共に諸費用関係は消費税が発生するものもあります。
例えば仲介手数料等
３％から５％になった時もそうでしたが、駆け込み需要とその後は流通量は極端に少なくなりました。
今現在、不動産の購入を少しでも検討されている方は、結果的には増税後の購入となる場合でも、
是非一度この機会に不動産をご検討された方がいいと思います。
※１：総額表示（本体価格・消費税価格を合計した）での表示ですが、
判り易くするのに今回は本体価格と消費税価格を分けています。
※２：売主が個人経営の業者の場合でも、その売主が課税業者の場合は課税かれます。
詳しくは、税理士や税務署へお問い合わせ下さい。

今日３月３１日で新金岡のシンボルマーク『しんかなＣＩＴＹ』が閉店となります。
1992年に開店し約20年の歴史に幕を降ろします。
20年間ご苦労様でした！
これから再利用に向け協議がされるとは思いますが・・・
少し寂しいですね
とは言え、見方を変えれば新金岡団地や周辺の環境に再編に向け第１弾となる可能性もあると思います。
先日の日経新聞に『ニュータウン半世紀』と千里ニュータウンの記事が載っていました。
新金岡地域も公団住宅が建って約４５年となります。
この半世紀の間に人々の生活も大きく変化し『住まい』に関しても様々な変化が有りました。
例えば５０年前と言えば『新・三種の神器』クーラー・カラーテレビ・自動車を所有するのが、一つのステータスとされていた時代。
当時は未だ地下鉄の我孫子止まり、この時代に建てられた公団住宅です！
子供も多く、世帯平均人数も４～５人位だったのではないでしょうか？
『夢のマイホーム』時代です
５０年の月日が流れ、テレビも各部屋に一台は当然、パソコンの普及等生活が大きく変化し
千里ニュータウンも少子高齢化が進み、深刻な問題となっていました。
建替え案が可決され、千里ニュータウンは新しい街に生まれ変わったと記事にありましたが
新金岡も近い将来訪れる問題です。
マンションメーカーにしても、郊外型のマンション売れ難い状況下の中
既存の建替えプランの提案も豊富になって、建替え促進委員会側も検討し易くなったそうです。
今回のしんかなＣＩＴＹの再利用と共に新金岡公団も建替えに向けて、再考してみるいい機会かもしれませんね
少子高齢化の中で、『点』の再開発ではなく『面』での再開発が求められる時代だと思います。

ここ数日連日のようにワイドショーでは、オセロ中島の家賃滞納問題を報じています
（他に話題がないのか・・・）
なんでも６００万円以上とか・・・
（２つの物件でらしいが・・・）
ここで問題の『家賃滞納問題について』書込み致します。
つい先日もお客様から『家賃滞納されて大変でした』と相談が有りました
大家さんにとっては家賃滞納は『収入が入ってこない』だけではなく『退去させる』や『貸した部屋若しくは家の修復』等のトラブルも同時に発生致します。
例えば車を借りていれば、賃料を支払わずいれば、返して頂ければ済む話しですが、
部屋やお家の場合は居住している・生活があると言った借主の主張があります。
裁判所でも１ヵ月滞納しただけでは、なかなか扱ってくれません。
私もお客さんの代わりに弁護士へ相談に行ったら、
『１ヵ月では契約が破断したとはいいきれません、少なくとも３ヵ月はこの状況が続かないとダメです』
家賃滞納を回避するのには、『家賃保証』と言ったシステムを利用する場合が多いです。
家賃保証は保証会社が契約時に借主の審査を行い、万一家賃を滞納した場合には、保証会社が借主に変わり家賃の支払いをすると言ったものです。
但し新規の契約時に審査を行う必要があり、既存の契約では適応しません。
（する保証会社もあるとは思いますが・・・）
家賃保証を受けていなくて、滞納が発生した場合は『根気よく支払請求』をする。
この場合必ず『内容証明郵便』で『支払猶予期間も設けて』行って下さい。
（のちに裁判になった時の証拠として）
それでも『支払がない場合』致し方なく裁判です。
この場合おススメするのは『少額訴訟』です
オセロ中島は確か『東京地裁』でしたが、訴訟の金額が少額訴訟ではない為『地裁』での裁判となりました。
少額訴訟の場合はもう少し簡素化されていますので、簡易裁判所で行う為費用も時間もあまりかかりません。
（詳しくは弁護士会や裁判所等で確認下さい。）
どちらにせよ家賃滞納は大家さんにとって大迷惑な話しです。
滞納する人なんで一概には言えませんが退去した後行って見ると動産物が置いたままで撤去費用がさらに嵩んだ等良くある話しです。
その為『敷金』・『礼金』を高く設定すると借主が付きにくかったりで難しいですね。
昔の借地借家法から法改正があり新借地借家法では、貸主より借主を保護する法律になっています。
大家さんにとっての対策法と致しましては、早期に手を打つ事が大事かもしれません。
家賃滞納問題は一概には言えませんので、
ここでの書き込みした内容が必ずしも万能ではありませんので、
滞納問題がある方は専門機関にご相談下さい。

昨年不動産のお取引をされた方！
いよいよ確定申告の時期が来ましたよ～

【住宅ローンを利用されて購入された方】
給与所得者でも住宅ローン減税の申告が必要です。
給与所得の方は１度限りで自営業等の確定申告を毎年なされている方は毎年確定申告の時期に住宅ローン減税の申告を致します。
※給与所得者は次年度より年末調整にて勤務先が手続されます。

【売却された方】
不動産を売却されて、利益が生じた方はもちろん損益が発生した方も申告が必要です
※買った時の契約書が必要ですが紛失した場合でも可能ですが
取得原価の算出方法は厳しい計算式となりますので要注意！
２月１６日～３月１５日迄ですが、後半はめちゃくちゃ混みますので
早い目に申告に行って下さい。
書き方等は税務署やこの時期は税務署だけでなく所定の場所でも出来ますので
ご確認の上、早い目に済ませて下さい。