カテゴリー: 知って得する不動産豆知識

よく広告等で『建築条件付宅地分譲』と書かれています
この建築条件付宅地とは・・・
土地のみでの分譲ではなく、土地の売主が自ら若しくは指定業者で建築請負工事契約を締結を目的とするものです。
要するに新築分譲であるが、土地と建物の契約を別々に行うものです。
そうしらた『新築分譲』とすれば良いのでは？と思われると思いますが
広告等で不当定多数の方に告知する場合の
『新築分譲』の定義は、建築確認申請済である事。
その為、売主や仲介業者は『新築分譲』の販売を行う場合
わざわざ『建築確認申請』をしなければなりません。
しかもお客様が建築確認申請のものと違うものを建てた場合
もちろん広告の為に申請したものは利用できなくなり、
再度申請をしなければなりません。
この規制の為、わざわざ判りにくく『建築条件付宅地分譲』と言った形で広告の掲載を致します。
また建築条件付宅地分譲を契約すると、概ね土地の契約後３ヵ月以内に建築請負工事契約の締結を行うものとなります。
（独禁法の関係で３ヵ月より短い期間では締結できません。）
『建築条件付宅地分譲』＝『新築分譲』と思って頂いても相違ありません。
実務では、土地を先に決済（残代金の支払い）し後から建物を建てて決済する場合や
土地の契約後、建物が決まれば、土地の契約は白紙解約し土地と建物を合わせた契約に締結し直す場合等
不動産業者によって異なり、ご検討されているお客様は事前に確認頂く方が良いと思います。
（多少費用が違ってきますので要注意）

自宅を売却する方や自宅を購入される方には
聞き慣れないとは思います。
Ｊ－ＲＥＩＴ（ジェイリート）不動産証券化
ざっくり言いますと投資家から資金を集め
収益不動産を開発や取得し運用をする事です。
不動産証券化の始まりは、大企業の本社ビルが中心で証券化し資金調達やオフバランス化を図り財務体質の改善化をする事です。
例えば1998年に大和生命保険の本社ビル「大和生命ビル」を証券化し、約450億円でゴールドマン・サックスに売却して資金調達をしています。
この様に証券化による資金調達やオフバランスを図りながらそのままリースバック（元の所有者が賃借する事）して利用する事が多かった。
一方では2000年に投信法改正により2001年にはＪ－ＲＥＩＴが発足
Ｊ－ＲＥＩＴ発足より10年が経過致しました。
2000年には1.9兆円だった証券化も外資・新興ファンドの参加によって、最も活発だった2007年には9兆円まで市場拡大しました。
その後2008年のサブプライム問題やリーマンショック等の影響をモロに受け
市場は減少（2010年は前年比増です）。
オリジネーター等（証券化を行った際元の所有者）による買戻し等で縮小傾向にあります
買戻しに関しては金融機関からの借入や社債の低金利で調達でき、リースバック賃料と比べると財務面で有利となるケースが多かったと言われます。
（例：2000年に「西武百貨店池袋本店」を証券化　→　2010年にセブン＆アイホールディングスが買戻し。）
またファンドが所有していた物件のうち、好景気の時にハイレバレッジ※１をかけて、価格の下落について行けない状態で、デフォルト（債務不履行）となった物件も多いと言われます。
※１・低い利息で資金調達し高い賃料設定で運用する事、テコの原理（レバレッジ）に見立てて
しかし、2001年のＪ－ＲＥＩＴ発足時より今や不動産市場のバイプレーヤーとなっています。
私が携わっています『個人向け不動産』とは、全く違うモノではありますが、
今後の不動産市場に大きな影響を与えるモノで有る事には違い有りませんので、今回の書込みさせて頂きました。

最近すっかりさぼっています。『知って得する不動産豆知識』編です・・・
『デフレ』と言う言葉を耳にする事が多いかと思います。
デフレ・・・物の価値（物価）が下がる
不動産においてもインフレ・デフレは用語としては存在します。
（不動産にあてはまるかどうかは別ですが・・・）
では今の不動産はデフレでしょうか？インフレでしょうか？
はっきり言ってデフレにあたります。
先日、総務省統計局から10月のＣＰＩ（消費者物価指数）が発表されました。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%B6%88%E8%B2%BB%E8%80%85%E7%89%A9%E4%BE%A1%E6%8C%87%E6%95%B0
ＣＰＩで見ると、４ヵ月ぶりにマイナスとなりましたが、
消費者動向指数は『上昇する』と回答が多いそうです。
この『上昇する』は主に食料品や穀物・原油の非耐久消費財を指してると言われます。
家電や車等の耐久消費財は1997年4月を100とした時
2011年10月期には50となり、デフレが顕著に表れています。
非耐久消費財・半耐久消費財（衣服等）に比べるとデフレが深刻化しており、
不動産も耐久消費財を考えた場合に、統計・実質ともにデフレと言えます。
つまり、『今年買った土地が来年売ったら値下がりしている』（デフレ）となり、
不動産の購入に『買い控え』となっています。
耐久消費財のデフレの原因は、雇用者の現金収入が減り、必需品の価格（非耐久消費財・半耐久消費財）の価格が上昇または現状維持の場合には、買い控え現象となり、耐久消費財の価格減少に陥る。
この耐久消費財のデフレ脱却には『雇用賃金のアップ』が特効薬とも言われます。
しかし、私個人的にはＣＰＩの統計をそのまま不動産にあてはめるには、少し無理がある様に思います。
それは不動産に関して言えば、２つの理由が有ると思います
①地域性の違いや全く同じモノ（土地等）は有りません。
特に地域性には大きく変動されます。
②購入間隔です。
例えば、『今年買って来年もまた買う』って消費者動向上有りえません。
（業としている人は別ですが・・・）
但し耐久消費財脱却プロセスを踏む事によって不動産デフレの歯止めとなるのではないでしょうか？
何度も言える事ですが、不動産購入に関しては、なにより『必要性』が大切です。

今日のブログ１発目は『知って得する不動産豆知識』から始めます！
我が国日本では、戦前においては、
不動産の価値とは『土地を取得している』ではなく、
『土地は借地で建物に価値』と言った感じでした。
その後、戦後を迎え、GHQにより『農地解放』と言った政策により
大地主さんから小作人さんが土地を貰い受け、
土地の名義人が細分化され、『自分の土地に家を建てる』のが価値をしてあらわれ、
その後『国民所得倍増計画』（池田内閣）昭和３５年に閣議決定され、高度成長期を迎え
日本人の生活水準が上がり、より豊かな生活求めるようになりました。
その後『バブル景気』と言った様な、
『昨日買った土地が今日は倍になっている』
『土地は値下がりしない』いわゆる不動産神話の時代です。

その後バブル崩壊後、不動産の価値は下がる一方。
では、同じ先進国で世界一経済大国アメリカではどうでしょうか？
もちろん、米国のサブプライムを経験し価値の低下はみられます。
実は米国と日本の不動産流通の大きな違いは、中古住宅市場にあります。
不動産流通に占める中古市場は日本では14％、米国では78％と大きく違っています。
米国では『ケース・シラー』と言った住宅価格指数を示すものがあり、
価格が判り易くなっているのも一因と思います。
https://ja.wikipedia.org/wiki/S%26P%E3%82%B1%E3%83%BC%E3%82%B9%E3%83%BB%E3%82%B7%E3%83%A9%E3%83%BC%E4%BD%8F%E5%AE%85%E4%BE%A1%E6%A0%BC%E6%8C%87%E6%95%B0
（ケースシラーの詳細）
日本では高度成長期に建てた建物（現在で言うと築50年）で残っているものは、大きな地主さんの母屋とか、市場には流通しずらい物が多いです。
つまり、『高度成長期やバブル時代に急ぎ足で建物と建て、粗悪なものになってしまった』とも言われます。
もちろん全てが粗悪とは言いませんが、全体的には多いと思います。
日本では少子高齢化を迎え、『住宅余り』の現象が訪れようとしています。
これから日本の不動産は『価値が有るから所有する』のではなく、
『必要だから所有する』に変わって行くのでしょうね。

先日21日（水）の新聞紙面に基準地価が発表されていました。
この基準地価は取引の目安となる価格です。
大阪府下では前年比-1.8％（住宅地）となり、リーマンショック後３年連続の下落だそうです。
但し下落率は改善されていて、昨年の半分位の数値となっています。
フラット３５の金利優遇や住宅ローン減税、住宅エコポイント等の政府の政策が歯止め役となっていますが、
フラット３５の金利優遇も１０月で終了、住宅エコポイントも申し込み終了となっており、2012年度の下落率がいか程になるか、現時点では懸念されています。
当社の近くでも
住宅地：堺市北区新金岡町4丁　176,000円→173,000円
住宅地：堺市北区金岡町　127,000円→125,000円
住宅地：堺市北区長曽根町　154,000円→151,000円
（全て１㎡あたりの単価）
全て下落しています。
とは言え全国全てにおいて下落している訳ではありません。
愛知県名古屋市緑区では地下鉄の延長工事のインフラで
住宅地：鳴丘136,000円→141,000円（１㎡あたり）　商業地：鶴が沢178,000円→192,000円≪全国１位の上昇率≫等上がっているところもあります。
しかしインフラによる上昇は当然と言えば当然です
（今まで駅がなかった所に駅ができれば、地価は当然上がります）
インフラによる上昇は短期的なもので、長期的に維持をして行くものではありません
また、こればかりは自分が努力すれば地価は維持または上昇するものでもありません
長期的に安定又は下落率を抑えるには
『街力』（マチリョク）を上げるのもひとつの方法です
長くなりましたので、この『街力』に付いては続編でお届け致します。
やはり今の住宅市場の主役である、団塊Jｒ世代が購入し易い政策（フラット３５の金利優遇や住宅版エコポイント）等で下支えをして頂きたいものです。

昨日の日経新聞の一面に『新築建物に省エネ義務』と出ていました！
２０年度までに段階的に導入していくそうです。
ただ導入となれば多かれ少なかれ建築費に高くなります。
当然『良いもの』になるのでしょうが、その分購入費においても負担がでるはず、
省エネ対応の住宅とそうでない住宅と比べると、どれだけお客様が理解して、負担して頂けるか？
例えばそうでない住宅分譲地で3000万円だった物件が、
省エネ義務化によって3200万円になったとすれば、200万円分の理解して頂けるのか！？
不動産屋さんは3200万円の事業計画ではなく3000万円の事業計画で検討されると思います。
そうなれば、この200万円分は土地の購入時に影響すると思います
土地の仕入れ価格が1500万円が1300万円となります、
これは一戸あたりの例ですので、大きな土地になり、戸数が増えれば、その差は200万円ではなくなるのではないでしょうか？
税制面での優遇が不動産・建設と購入者にも有るそうですが、互いにイニシャルコスト（初期の費用）は高くなるのは間違いないでしょう。
税制面で言えば、相続税も上がれば、土地を相続して必要ないから売却する場合、
『土地の値段は先程の通り安くなり、税金は高くなる』
相続対策で不動産を取得された方がバブル以降多いなか、
取得された方がお亡くなりになり、相続人さんと為の対策がそうではなくなる可能性もあります。
省エネ義務を否定する訳ではありませんが、景気対策とリンクしながらの実施が良いのではないでしょうか。
堺市においては、１１年１２月から準防火基準の適応が拡大するなか建築費が上がり、
（堺市準防火参照 https://housingagency.co.jp/blog/%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3%e3%83%9e%e3%83%bc%e3%82%b1%e3%83%83%e3%83%88/）
更に上がるとなれば、企業努力の範囲を超えてくるのではないでしょうか？

一昨日の８月２５日（木）19：00～
宅建協会堺支部青年部の勉強会が有りました
東日本大震災後、震災及び震災による火災等の二次被害防止の関心が高まっている中
堺市の準防火地域拡大の法案が議会で可決致しました。
平成23年12月1日施行
（東日本大震災前に議案は上がっています）
準防火地域
簡単に説明すると、主に新築を建設する際に燃えにくく類焼に被害を軽減する為の工法で建築する事を義務付ける地域
大阪市内はほとんどが準防火・防火地域であります。
住宅が密集地域や商業施設が多い地域等はやはり類焼による被害の確立が大きいので、
今回の法案成立は良い事ですね～
当然建築単価は少しなりとも上がります
但し不動産の価値と言う点では、少なくとも上がると思います。
不動産の価値は以前書き込み致しました様に需要と供給に大きく影響されます
（特に住宅系は影響があります。）
需要と言った点では、住む家がより安全であれば、需要面ではプラス要因に
とは言えいきなり価値が1.5倍になるとかはないですが…
不動産価値を上げる要素としては、
『住みたい街』
ではないでしょうか？
住みたい街になれば、地域以外からの需要があり
需要が有れば価値は上がる。
例えば「泉北ニュータウン再生指針」は
https://www.city.sakai.lg.jp/shisei/toshi/senbokusaisei/index.html
行政だけが一方的に行う再生プロジェクトではなく
PPP（官民パートナーシップ）による再生プロジェクト採用
他の地域でも、PPPの活用やPFI（https://ja.wikipedia.org/wiki/PFI）等で
『人が住みたい街』にしたいですね～

昨日の日経新聞に
『住宅ローン低金利競争』
と見出しが一面トップで記事の掲載が有りました。
各金融機関が住宅ローンの金利を取引内容やお客様の質（失礼な書き方ですいません）によって店頭表示金利より優遇する『金利優遇制度』を実施しています。
関東地方の銀行では、0.7％（変動金利）なる商品もあるそうです。
銀行にしてみれば、住宅ローンは大きな商品でもあり
住宅ローンを組めば、付属の公共料金の引き落としや給与振込等
リテール（簡単に言うと個人の口座）戦略をしても大きなものがあります。
各銀行さんは挙って『質の良い』リテールの確保をする窓口ともなります。
ただ恐らく、0.7％の金利で融資をしている銀行さんは
かなり苦しい運用ではないでしょうか？
商品の内容は判りませんが、0.7％の中から当然資金調達に要した金利や
団体信用生命保険の保険料・人件費・貸し倒れリスク等引くと
銀行さんの利益は、ほとんど無いのではないでしょうか。
戦略的になにかはあるのでしょうが・・・
フラット35の金利も下がっています。
（銀行協会は『民業圧迫している』と批判していますが・・・）
借りられる方にとっては、金利が低いのは良い事ですね～