自宅を売却する方や自宅を購入される方には
聞き慣れないとは思います。
Ｊ－ＲＥＩＴ（ジェイリート）不動産証券化
ざっくり言いますと投資家から資金を集め
収益不動産を開発や取得し運用をする事です。
不動産証券化の始まりは、大企業の本社ビルが中心で証券化し資金調達やオフバランス化を図り財務体質の改善化をする事です。
例えば1998年に大和生命保険の本社ビル「大和生命ビル」を証券化し、約450億円でゴールドマン・サックスに売却して資金調達をしています。
この様に証券化による資金調達やオフバランスを図りながらそのままリースバック（元の所有者が賃借する事）して利用する事が多かった。
一方では2000年に投信法改正により2001年にはＪ－ＲＥＩＴが発足
Ｊ－ＲＥＩＴ発足より10年が経過致しました。
2000年には1.9兆円だった証券化も外資・新興ファンドの参加によって、最も活発だった2007年には9兆円まで市場拡大しました。
その後2008年のサブプライム問題やリーマンショック等の影響をモロに受け
市場は減少（2010年は前年比増です）。
オリジネーター等（証券化を行った際元の所有者）による買戻し等で縮小傾向にあります
買戻しに関しては金融機関からの借入や社債の低金利で調達でき、リースバック賃料と比べると財務面で有利となるケースが多かったと言われます。
（例：2000年に「西武百貨店池袋本店」を証券化 → 2010年にセブン＆アイホールディングスが買戻し。）
またファンドが所有していた物件のうち、好景気の時にハイレバレッジ※１をかけて、価格の下落について行けない状態で、デフォルト（債務不履行）となった物件も多いと言われます。
※１・低い利息で資金調達し高い賃料設定で運用する事、テコの原理（レバレッジ）に見立てて
しかし、2001年のＪ－ＲＥＩＴ発足時より今や不動産市場のバイプレーヤーとなっています。
私が携わっています『個人向け不動産』とは、全く違うモノではありますが、
今後の不動産市場に大きな影響を与えるモノで有る事には違い有りませんので、今回の書込みさせて頂きました。
出勤前(*^_^*)
今日は朝いつもより少し早く起きた陸矢君
朝からテンションが高くて
『遊んで～』モード全開！
少し遊んでから『今から会社いくよ～バイバイ
リク』って言ったら
怒りだす
次第・・・
かわいいけど困ったものです・・・
不動産デフレ
最近すっかりさぼっています。『知って得する不動産豆知識』編です・・・
『デフレ』と言う言葉を耳にする事が多いかと思います。
デフレ・・・物の価値（物価）が下がる
不動産においてもインフレ・デフレは用語としては存在します。
（不動産にあてはまるかどうかは別ですが・・・）
では今の不動産はデフレでしょうか？インフレでしょうか？
はっきり言ってデフレにあたります。
先日、総務省統計局から10月のＣＰＩ（消費者物価指数）が発表されました。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%B6%88%E8%B2%BB%E8%80%85%E7%89%A9%E4%BE%A1%E6%8C%87%E6%95%B0
ＣＰＩで見ると、４ヵ月ぶりにマイナスとなりましたが、
消費者動向指数は『上昇する』と回答が多いそうです。
この『上昇する』は主に食料品や穀物・原油の非耐久消費財を指してると言われます。
家電や車等の耐久消費財は1997年4月を100とした時
2011年10月期には50となり、デフレが顕著に表れています。
非耐久消費財・半耐久消費財（衣服等）に比べるとデフレが深刻化しており、
不動産も耐久消費財を考えた場合に、統計・実質ともにデフレと言えます。
つまり、『今年買った土地が来年売ったら値下がりしている』（デフレ）となり、
不動産の購入に『買い控え』となっています。
耐久消費財のデフレの原因は、雇用者の現金収入が減り、必需品の価格（非耐久消費財・半耐久消費財）の価格が上昇または現状維持の場合には、買い控え現象となり、耐久消費財の価格減少に陥る。
この耐久消費財のデフレ脱却には『雇用賃金のアップ』が特効薬とも言われます。
しかし、私個人的にはＣＰＩの統計をそのまま不動産にあてはめるには、少し無理がある様に思います。
それは不動産に関して言えば、２つの理由が有ると思います
①地域性の違いや全く同じモノ（土地等）は有りません。
特に地域性には大きく変動されます。
②購入間隔です。
例えば、『今年買って来年もまた買う』って消費者動向上有りえません。
（業としている人は別ですが・・・）
但し耐久消費財脱却プロセスを踏む事によって不動産デフレの歯止めとなるのではないでしょうか？
何度も言える事ですが、不動産購入に関しては、なにより『必要性』が大切です。
モスバーバー出店！
今日中環を車で走っていたのですが
中環の『のびやか健康館』を過ぎたパチンコ屋さんの前に、なんと！モスバーガーが出店するではありませんか？
（不動産屋やのに情報遅・・・）
以前の勉強会の中で、モスバーガーに借地で貸した例などの講演を受けましたが、
『ここも事業用借地なのかな～？』
ちなみにその時の講師は今や大阪維新の会でご活躍の坂上俊哉さんでした。
モスバーガーと言えば・・・
やっぱり『テリヤキチキンバーガー』でしょう～
オープンしたら買いに行こう！
（借地の話しではないのっか）
事件！
最近急激に冷え込んだりと思ったら12月とは思えない気温だったりで
お気に入りのコートを着て行けば暑いし・・・
着て行かなければ寒いし・・・
皆さんも体調管理には、充分お気を付け下さい。
さて、昨日の事なんですが、青鳩会でいつもお世話になっています。
エイショウハウスさん主催のゴルフコンペへ参加させて頂きました。
空を見上げると、ヘリが何機も飛んでいるではありませんか？
ご一緒させて頂きました方が、
『あれ泉北の事件と象印元副社長の事件でヘリ飛んでるねん！』っと
そうなんです、泉北の事件とは歯科医師の妻田村武子さん行方不明事件と
象印元副社長の尾崎宗秀さんの強盗殺人事件の捜査で飛び回っているそうです。
ニュースやワイドショーが連日トップで報道されていますが、
容疑者は否認しているそうですが、一日でも早い解決と田村武子さんの無事を祈るばかりです。
年の瀬ですね。
『乾いた～なんたらかんたら・・・』のL’Arc～en～Ciel（ラルクアンシエル）の
ライブが昨日、京セラドームであったらしく、心斎橋駅の鶴見緑地線は大量の女子！
なんて言うかしらないのですが、フリフリのお人形さんが着る服の恰好の人ばかり・・・
普段は新金岡（御堂筋線）心斎橋（鶴見緑地線）玉造を利用しているのですが、
ライブ後の鶴見緑地線は意外と面白いんですよ
少し前もオリックスの京セラドーム最終戦とかは、旧近鉄ファンが多くて
皆さんすっかり監督気分！（やからが多かったですが・・・）
今日は今日で中環のトイザラスは駐車場に入りきれず、長い渋滞が出来ていました
お父さんサンタも大変ですね～
うちの御曹司にも『陸矢君いい子にはサンタさんが来てくれるよ』って言ってるのですが、恐らく全く理解していません
別れの挨拶も『良いお年をお迎え下さい』って言われ、年の瀬ですね～
奇跡の優勝！？
どのプロチームも当然優勝をめざしているとは思うのですが、
なんといってもＪリーグのレイソルは凄い！
Ｊ昇格後いきなりのＪ制覇！
これは凄い事です、例えて言うなら来年ＤeＮＡ横浜ベースターズが優勝するより凄い事です。
Ｊ２とＪ１の戦い方はグランドコンディションなんかで違いがあるそうですが、
レイソルの監督はＪ２の時からＪ昇格してからの戦い方をしていたそうです。
『備える』ってとっても大事って事を今回おそわりました。
レイソルおめでとう！
大変だ～～美男子の顔が(*_*)
昨日帰ってビックリ！
陸矢君の顔にキズが！
なんでも嫁さんと公園で遊んでいた時にすべり台からすべり降りて来て、
着地の時によそ見していて、こけたそうです・・・
かわいい顔が・・・
まぁ男の子ですので、多少の擦り傷くらいは元気有っていいか！
本人もケロッとしているし
仲良し会ゴルフコンペ＆忘年会
一昨日いつもお世話になっています、
ウィン住建の勝田社長主催の仲良し会ゴルフコンペに参加させて頂きました。
すっかり紅葉付いてきた天野山ＣＣ
メンバーさんはサンライフの三戸社長↓↓↓
日生ハウジングの道浦さん↓↓↓
スコア―はともかく楽しいゴルフでした。
場所を変えて、不動産屋さんばかりの忘年会！
なんと参加人数は50名以上・・・
（だれがだれか判らん・・・？）
さすが勝田社長！
幹事のトーアエンタープライズの梶社長とお二人で人を集めたそうですが
凄い人数ですね～
不動産業界は人と人の繋がりで成り立っているのが痛感致しました。
毎回楽しい会有難う御座います。
青鳩会本部忘年会
11月29日（火）19：00～
中崎町の『大東洋』さんで青鳩会本部の忘年会に参加させて頂きました。
いつも仲よくさせて頂いています。
北支部の光本さんと同席
（この２人が同じ席になったら最悪コンビ・・・同席のみなさんご迷惑をお掛け致しました）
中央支部のリアルエステートの若原さんとジェマエステートの新居さん
本部の事業課船曳さん・堺支部のメンバーで同席となり、
ワイワイガヤガヤ
先日お世話になりました泉州支部の松村部会長と堀部会長とも一緒に酒を酌み交わし
仕事の真剣な話しからアホみたいな話しまで、とっても盛り上がりました。
やっぱり他支部との交流もいろんな刺激があったり、仕事のヒントが有ったりで
とっても楽しかったです。
皆さん来年もご指導ご鞭撻宜しくお願い致します。