大阪・福島区の不動産 ハウジングエージェンシーのブログ

前回の続編です。
前回では、賃料で売却価格の補てんをすると言った内容でした。
では、『物件価格と希望価格に差がある人は皆さんこの方法で・・・』
とはいかないです。
この方法は『誰でも』・『どもでも』・『いつでも』使える必勝法ではありません。
まず一番と言っていい条件ですが、
『住宅ローンが残っていない』または『住宅ローンの年間返済額が年間賃料想定額の半分以下』
この方法は賃料を売却価格に補てんをするのが、目的となります。
住宅ローンへ返済をする場合、仮に賃料が10万円で、返済金額が10万円とします。
銀行等に支払う10万円には、金利と元金が含まています。【元利均等払い】
10万円のうち5万円が元金・5万円が金利と致します。
元金はそのまま補てんにあてれますが、利息は補てんにはあてれません。
となりますと、前回の試算でご説明すると、
5×60（年間補てん額）＝300万円
2000万円-300万円＝1700万円
現在の価格は2000万円・築後5年増しで1700万円
この場合ですとどちらを買うでしょう？
この方法を用いる場合には、
下落価格　＜　補てん価格（賃料と経費・金利の差額）　
の計算でないと成り立ちません。
また地域的な要因もありますので、検討時には充分市場調査等が必要です。
また築年数が古い場合には、設備等のメンテナンスリスクもあります。
通常の収益還元法で物件を購入する場合では、
利回り（購入価格に対して年間の収入率）が10％前後で検討されるのが通例です。
2000万円の物件ですと、年間賃料が200万円（家賃16.6万円）であれば、10％となります。
前回の試算を利回りに置き換えると、6％（家賃が10万円の場合）となります。
つまり、この方法では『儲ける』とはムリです。
あくまでも『希望価格の補てん』をする方法論です
１つ、１つの物件によって異なりますので、ご興味がある方はお気軽にご相談下さい。

先日２年前に売却の依頼を受けました、お客様からご連絡が有りました。
２年前に私の知人が、物件を探しているので、空家になっている物件に
手紙を送り、ご返事が有ったお客様でした。
結果当社で売却依頼の受け、販売活動を致しましたが、力不足で成約に至らず
その後他社さんへ売却依頼をされましたが、これも結果が出ず、再度当社へご連絡を頂きました。
ここで私が提案したのは、２つ
『１つは現状の価格を下げる』
お客様は本意ではない様子。
『もう１つは賃貸に出されてはどうでしょう』
仮に今の価格が2000万円とします。
物件は築後12年の戸建住宅。
価格を下げるとなれば、1900万円とか1800万円とかで下げて売れればいいのですが
当然この時点では、確約されるものではありません。
ひょっとしたら、まだ下がる可能性もあります。
賃貸で募集するとなると仮に家賃相場が10万円とします。
この場合既に取得している物件での計算ですので、
お客様が付いてから計算致しますが、借主さんが仮に5年住んでいたとしましょう。
5×120万円（年間収入）＝600万円（税引き前の計算です）
5年が経ってその人が出て行く事となった場合。
2000万（当初の売却希望価格）－600万円＝1400万円となります。
この時点で築後17年で、この時の相場は判りませんが、
相場が同じとした場合、築後12年の物件と築後17年の物件が２つ有った場合。
双方とも多少の手直しが必要な場合では、どうでしょうか。
600万円安い物件を買いませんか？
仮に相場が下がり、1400万円では高いとなった場合でも
更に賃貸で募集すれば良い事です。
仮に次は家賃が8万円と致しましょう。
同じ様に5年借りて頂いた場合、
5×96万円（年間収入）＝480万円（税引き前）
この時点では当初の価格を基準とすると、920万円
築後22年にはなっていますが、どうでしょうか。
当然リスクは生じます。
5年以内に出て行ったら・メンテナンス費用がかかる
空家にして、固定資産税等の年間経費が掛かるだけで無く、評価も落ちるでしょう。
もちろん今回の提案が良かったと言い切れるのは、5年後になりますが
売るしか方法が無い訳ではありません。
ここはもう少し掘り下げて書き込みしたいので、続編にて・・・
（っていつ書くネン）

先日『国土交通省』から、不動産価格の指標となるものが発表されました。
『不動産価格指数』
2008年4月～2009年3月までの不動産価格を100と数値化し、
住宅総合とマンション・更地建物付土地の３つに分類し各々不動産価格の数値を出し
投機不動産等の指標とするのが目的・・・とありました。
https://www.mlit.go.jp/common/000221784.pdf
さて、公示価格や路線価等、他にも不動産の価値を示すモノは有りますが、
今回の『不動産価格指数』は他のモノとの違いはなにか。
１つ目は指数ですので、平米単価で表すのではなく、2008年平均値100に対しての数値である点。
２つ目は毎月数値が出る点。（前年同月比も表示。）
例：〇〇年〇月94.6％　（前年同月比5.6％）とあれば、
2008年平均値に比べて、5.4％下落している（前年同月比と比べると5.6％上昇している）
３つ目は国際的な数値である点。
他国の不動産価格と比べ、日本の不動産価格の数値を見れる事となり、
外資の投機判断となる。
とある不動産コンサルティング等では、
『購入のタイミングを計るのに良い』的な記事がありますが、
はっきり言って、個人の方がこの指数を見て買うか・買わないかを判断するは不適切です。
不動産コンサルティングを名乗るのであれば、もう少し内容を理解した方がいい・・・
なぜなら、まずは大きな地域では分けていますが、
例えば：堺市北区新金岡町５丁の数値は出ていません。
購入を検討している人が、『大阪府全域で探している』なんて人はおられません。
（仮にいてたとして、どうやって物件探すの？）
不動産価格は地域差によって、かなり変わります。
大規模分譲が開始！とか、中古物件に関しては物件によってはかなり差がでます。
もしこの数値だけを見て判断するなら、ここ数年は間違いなく購入できません。
不動産価格の利点は、マクロ的に投機としての判断としては良いと思います。
今までになかったのは、国際的な数値として、外資の呼び水となる事もあると思います
東証で現在『住宅価格指数』
関東圏の中古マンションの価格を数値化したもの。
こちらの方が購入や売却時期の判断としては、有効と思います。
持論ですが、『不動産の購入のタイミング』は、検討者が『必要』と思った時が
購入のタイミングです。